回顧上週，恒指全周升825點，收報24175點；國指升339點，收報8039點；上證指數跌47點，收報3996點。

華潤置地（1109.HK）

(筆者張賽娥小姐及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。)

南華金融副主席張賽娥–香港證監會持牌人士

隨着房地產行業邁入高質量與內涵式發展新階段，傳統房企的業務模式正面臨深度重構，宏觀政策亦轉向精準防風險並大力支持公募REITs及多策略基金等資產證券化創新 。央企龍頭華潤置地憑藉深厚的商業物業護城河，正加速大資管模式轉型 。

2026年前5個月，公司累計合同簽約金額達935.1億元人民幣（下同），按年增長7.7%，規模穩居行業前三；惟同期銷售建築面積收縮26.6%至236.4萬平方米，反映金額增長主要由高能級城市高貨值項目驅動，傳統房開結算毛利率已降至15.5%的歷史低位。

2025財年，公司綜合營業額微增0.9%至2,814.4億元創新高，核心淨利潤則跌11.4%至224.8億元；惟經常性業務核心淨利潤逆勢增13.1%至116.5億元，佔比首度過半達51.8%，緩釋住宅板塊下行壓力。

轉型關鍵在於打造「Pre-REITs培育→公募REITs上市→持續擴募」的資本閉環。公司已推出華夏華潤商業REIT及保障性租賃住房類的華夏基金華潤有巢REIT，近期再公告擬分拆兩個購物商場申報公募REITs；並已設立首支Pre-REITs商業地產私募基金，指引每年維持約100至150億元的資產出表規模。

市場普遍預期，到2030年經常性業務核心利潤貢獻有望升至六成左右，估值錨有望由開發商的5至8倍PE，向收費型資管平台中樞（港股商管、物管板塊約12至17倍）靠攏，成為中長期重估動力。

惟投資者須衡量風險：一，底層資產估值及收益假設若在二級市場遭審慎調降，將影響擴募定價；二，資產退出與擴募節奏高度依賴宏觀走勢及市場情緒；三，大資管轉型屬漸進式故事，伴隨開發板塊面積收縮壓力，短期財報未必能即時全面兌現利好。