回顾上周，恒指全周升825点，收报24175点；国指升339点，收报8039点；上证指数跌47点，收报3996点。

华润置地（1109.HK）

(笔者张赛娥小姐及其关连人士没有持有报告内所推介的证券的任何及相关权益。)

南华金融副主席张赛娥–香港证监会持牌人士

随着房地产行业迈入高质量与内涵式发展新阶段，传统房企的业务模式正面临深度重构，宏观政策亦转向精准防风险并大力支持公募REITs及多策略基金等资产证券化创新 。央企龙头华润置地凭借深厚的商业物业护城河，正加速大资管模式转型 。

2026年前5个月，公司累计合同签约金额达935.1亿元人民币（下同），按年增长7.7%，规模稳居行业前三；惟同期销售建筑面积收缩26.6%至236.4万平方米，反映金额增长主要由高能级城市高货值项目驱动，传统房开结算毛利率已降至15.5%的历史低位。

2025财年，公司综合营业额微增0.9%至2,814.4亿元创新高，核心净利润则跌11.4%至224.8亿元；惟经常性业务核心净利润逆势增13.1%至116.5亿元，占比首度过半达51.8%，缓释住宅板块下行压力。

转型关键在于打造「Pre-REITs培育→公募REITs上市→持续扩募」的资本死循环。公司已推出华夏华润商业REIT及保障性租赁住房类的华夏基金华润有巢REIT，近期再公告拟分拆两个购物商场申报公募REITs；并已设立首支Pre-REITs商业地产私募基金，指引每年维持约100至150亿元的资产出表规模。

市场普遍预期，到2030年经常性业务核心利润贡献有望升至六成左右，估值锚有望由开发商的5至8倍PE，向收费型资管平台中枢（港股商管、物管板块约12至17倍）靠拢，成为中长期重估动力。

惟投资者须衡量风险：一，底层资产估值及收益假设若在二级市场遭审慎调降，将影响扩募定价；二，资产退出与扩募节奏高度依赖宏观走势及市场情绪；三，大资管转型属渐进式故事，伴随开发板块面积收缩压力，短期财报未必能实时全面兑现利好。