華潤置地（「集團」）位列中指院2022年中國房地產百強企業第五位，較2021年上升兩位；其中盈利性排名第七，融資能力排名第二。2021年，集團盈利為324億元（人民幣，下同），按年增8.7%，勝市場預期的299億元；每股盈利4.54元，派末期息每股1.207元，按年增9.5%，派息比維持37%。期內綜合營業額為2,121億元，按年增18.1%。

因調控政策和信貸環境持續收緊，消費者購房預期轉弱，2021下半年房地產市場迅速降溫。集團持續深耕一二線高能級城市，並受惠於精益管理開發周期、優化費用投放效率等舉措，期內開發銷售型業務實現簽約額3,158億元，按年增10.8%，順利完成全年銷售目標。全年新獲取項目61個，新增權益土地儲備1,107萬平方米。截至2021年底，集團總土地儲備面積6,873萬平方米，權益土地儲備面積4,889萬平方米，可未來三年以上的發展需求。儘管短期而言，消費者購房預期和市場成交仍相對低迷，部分房企的信用風險仍未出清，長期則行業面臨市場總量下行、盈利空間收窄、區域分化加劇等風險；但中國城鎮化仍在向縱深發展的進程中，住房剛性需求和改善性需求依然旺盛，房地產市場仍具備長期平穩健康發展的潛力，同時消費與服務持續升級、行業集中度的提升等亦為優質房企提供了良性發展的機遇。

集團亦繼續築牢商業護城河，鞏固在中國商業綜合實力第一的行業地位。在新中產人群逐步壯大及Z世代崛起驅動的消費升級驅動下，集團強化在中高端品質商業的各項競爭優勢，優化租戶組合，擴大區域內市場份額。期內旗下購物中心零售額按年增45%至1,072億元，租金收入按年增38.1%至139億元，大幅優於市場平均水平。截至2021年底，在營萬象系列購物中心54個，儲備項目約61個。集團的寫字樓業務資產規模和質量亦維持行業領先，通過搶抓中國經濟轉型升級進程中科技及金融行業大宗租賃需求，引入五百強及獨角獸等優質租戶，期內租金收入按年增20%至19億元；截至2021年底，在營寫字樓23個。

市場預期集團2022年調整後盈利為290億元，預測周息率為5%。以市盈率8.1倍（過去五年均值加一個標準差）及2022年預測每股盈利4.17元作估算，推算目標價為41.6港元，較現價有約11.5%潛在升幅。

(筆者張賽娥小姐及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。)

南華金融副主席張賽娥 (CE：AAA815)–香港證監會持牌人士

娥姐心水股于每周港股第一個交易日刊載

披露：本報告是由南華資料研究有限公司的研究部團隊成員（分析員」）負責編寫及審核。分析員特此聲明，本報告中所表達的意見，準確地反映了分析員對報告內所述的公司（「該公司」）及其證券的個人意見。根據香港證監會持牌人操守準則所適用的範圍及相關定義，分析員確認本人及其有聯繫者均沒有(1)在本報告發出前30日內曾交易報告內所述的股票；(2)在本報告發出後3個營業日內交易報告內所述的股票；(3)擔任報告內該公司的高級人員；(4)持有該公司的財務權益。分析員亦聲明過往、現在或將來沒有、也不會因本報告所表達的具體建議或意見而得到或同意得到直接或間接的報酬、補償及其他利益。

南華金融控股有限公司包括其從事“金融業務”之子公司或其關聯公司(「南華金融」)沒有持有相等於或高於該公司的市場資本值的1%或該公司就新上市已發行股本的1%，“金融業務”於本報告內的定義是投資銀行、自營交易或莊家和經紀代理業務。南華金融的董事、行政人員及/或雇員並不是該公司的董事或高級人員。南華金融現在沒有亦將不會涉及該公司發行的股票及相關証券的莊家活動，亦沒有在過去12個月內，曾向該公司提供任何投資銀行服務。

重要說明：本此報告和報告中提供的資訊和意見，由南華資料研究有限公司及/或南華金融向其或其各自的客戶提供資訊而準備，並且以合理謹慎的原則編制，所用資料、資訊或資源均於出版時為真實、可靠和準確的。南華資料研究有限公司對本報告或任何其內容的準確性或完整性或其他方面，無論明示或暗示，無作出任何陳述或保證。南華資料研究有限公司及/或南華金融，及其或其各自的董事、管理人員、合夥人、代表或雇員並不承擔由於使用、出版、或分發全部或部分本報告或其任何內容，而產生的任何性質的任何直接或間接損失或損害的任何責任。本報告所載資訊和意見會或有可能在沒有任何通知的情況下而變動或修改。

本報告不是、也不是為了、也不構成任何要約或要約購買或出售或其他方式交易本報告述及的證券。本報告受版權保護及擁有其他權利。據此，未經南華資料研究有限公司明確表示同意，本報告不得用於任何其他目的，也不得出售、分發、出版、或以任何方式轉載。投資者參閱此報告時，應明白及瞭解其投資目的及相關投資風險，投資前亦應諮詢其獨立的財務顧問。