楼市可谓中港经济的蓄水池，近年楼市表现不济，失去财富效应，连带着股市和实体经济都一潭死水，我相信也是大家意料中事。

       最近“代表”楼市价格走势的中原城市领先指数继续走弱，和2021年接近190点的历史高位相比，这个礼拜（9/9）已经剩下可怜的138.68点。

       究竟中原城市领先指数能否代表香港楼市？这个就不再争论了。

       但香港经过了了3年疫情洗礼，内地房地产资金链断裂，加上美国加息周期启动，导致香港楼市出现多年未见过得熊市。从历史高点计算，港楼已经回调接近30%。

       笔者观察到一个奇怪的现象。以往经济衰退都是楼价下跌，租金也一齐下跌。主要原因是两者关联性较大。租金上涨，代表大众消费能力提高。然后传导至楼市收益率提高，从而拉升楼价。这次居然反常地见到楼价急挫，但租金反而节节上升。中原城市租金指数由22年年底的110点左右，反弹至最近的122点，和楼价背驰。

       随着近年利率提高，已经导致供楼压力大增。年轻一族的观念和老一辈相比有所不同，已经没有了必须买楼结婚那种传统观念，甚至连婚都可以不结。笔者身边亦有不少朋友尽沽手上所有物业，甚至自己自住的也不例外，然后转为租住，虽然可能被业务加租逼迁，但胜在不用背负楼价升跌，自由自在。

       在现时一般二手楼只有3%左右的租金回报下，笔者仍然认为后者是较为可取的做法。

       租金方面，最近的上升可能是市场正在反映部分沽楼转租的用家，也可能代表了部分高才、专才、优才移民计划而来香港定居的新来港人士的租楼需求。但随着香港政府库房赤子增加，政府可能也需要考虑房屋空置税的问题。一旦实施，将会对一堆宁愿失去租金收入，也要顶住估价的顽固业主，届时租金或许会迎来下跌的机会。

       还没提到的是，2024年将会有34个新盘登场，目前新盘的货尾甚多，涉及超过13000个单位。现时很多的新盘去化率只有30-40%，将来仍然有一定劈价清货的空间。房委会和房协在24至29年间亦预计将会有146800个公屋或资助单位落成，平均每年约15000个，供应过剩。

       若楼价继续下跌而发展商滞销，在利率高企，各大地产商现金流紧张的情况下，会否将旗下新落成的单位改为出租以维持现金流？

       总而言之，言而总之，港楼非常大获，地产股亦是。诚哥两年前一句“山雨欲来风满楼”不可谓不绝。96岁高龄仍然目光如炬，佩服啊。

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