樓市可謂中港經濟的蓄水池，近年樓市表現不濟，失去財富效應，連帶著股市和實體經濟都一潭死水，我相信也是大家意料中事。

      最近“代表”樓市價格走勢的中原城市領先指數繼續走弱，和2021年接近190點的歷史高位相比，這個禮拜（9/9）已經剩下可憐的138.68點。

      究竟中原城市領先指數能否代表香港樓市？這個就不再爭論了。

      但香港經過了了3年疫情洗禮，內地房地產資金鏈斷裂，加上美國加息週期啟動，導致香港樓市出現多年未見過得熊市。從歷史高點計算，港樓已經回調接近30%。

      筆者觀察到一個奇怪的現象。以往經濟衰退都是樓價下跌，租金也一齊下跌。主要原因是兩者關聯性較大。租金上漲，代表大眾消費能力提高。然後傳導至樓市收益率提高，從而拉升樓價。這次居然反常地見到樓價急挫，但租金反而節節上升。中原城市租金指數由22年年底的110點左右，反彈至最近的122點，和樓價背馳。

      隨著近年利率提高，已經導致供樓壓力大增。年輕一族的觀念和老一輩相比有所不同，已經沒有了必須買樓結婚那種傳統觀念，甚至連婚都可以不結。筆者身邊亦有不少朋友盡沽手上所有物業，甚至自己自住的也不例外，然後轉為租住，雖然可能被業務加租逼遷，但勝在不用背負樓價升跌，自由自在。

      在現時一般二手樓只有3%左右的租金回報下，筆者仍然認為後者是較為可取的做法。

      租金方面，最近的上升可能是市場正在反映部分沽樓轉租的用家，也可能代表了部分高才、專才、優才移民計劃而來香港定居的新來港人士的租樓需求。但隨著香港政府庫房赤子增加，政府可能也需要考慮房屋空置稅的問題。一旦實施，將會對一堆寧願失去租金收入，也要頂住估價的頑固業主，屆時租金或許會迎來下跌的機會。

      還沒提到的是，2024年將會有34個新盤登場，目前新盤的貨尾甚多，涉及超過13000個單位。現時很多的新盤去化率只有30-40%，將來仍然有一定劈價清貨的空間。房委會和房協在24至29年間亦預計將會有146800個公屋或資助單位落成，平均每年約15000個，供應過剩。

      若樓價繼續下跌而發展商滯銷，在利率高企，各大地產商現金流緊張的情況下，會否將旗下新落成的單位改為出租以維持現金流？

      總而言之，言而總之，港樓非常大獲，地產股亦是。誠哥兩年前一句“山雨欲來風滿樓”不可謂不絕。96歲高齡仍然目光如炬，佩服啊。

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