踏入2024年，股市的关键词是一个「弱」字，真系无眼睇。如果话系外围因素影响，香港无能为力，那么房地产这个以本地人为主的市场应该责无旁贷，要谂谂方法点样搞番活佢。政府昨日宣布新一季卖地计划只推出一幅元朗工业用地，不推住宅地和商业地，就引嚟唔少猜测。其实最令笔者担心的是，本地房地产正面对三大雷区，假如不加理会任其爆发，后果堪虞，势将严重影响港人置业信心和今后的经济发展。

第一个雷区是楼价基本上回落到七年前水平，已经大大打击了投资意欲。如果继续放任楼价下跌，等到失控才去挽救，可能已经药石无灵。楼价升时去管控容易过楼市下跌才去出招，这正是笔者最忧心的地方。据差饷物业估价署公布的楼价指数显示，2023年11月份的私人住宅楼价数报316点，按月跌约1.99%，连跌七个月。 而2023年首11个月的楼价累跌约5.59%。有唔少金融机构估紧今年本港楼市会继续跌，甚至出现更多负资产，任由这股负面情绪继续发酵的话，楼市要升都难。投资讲信心，如果失咗信心就好难重新建立起嚟。

讲真，香港不缺瓦遮头，买砖头都系为咗改善生活环境或作为投资用途。过去唔少人一有钱都会谂到置业，除咗自住之外，买多一层收租都系为咗保障退休后生活。依家系有钱都唔愿意买楼，因为睇唔通未来环境。政府应该做啲嘢令港人增加对未来的信心。少咗人置业自然增加咗租楼人士，去年11月私人住宅租金指数报186.8，按月升逾0.6%，按年升近5.9%，连升十个月，创近四年新高，可见租金走势跑赢楼价。有能力的投资者其实可以谂下投资物业作收租用途。趁住而家系买家市场，叫价力高咗，可以大胆啲出价，或会有意外收获。

第二个是息口问题。虽然大家都估紧美联储局可能在第二季开始减息，但目前港元拆息日日抽高，对发展商和供楼人士都不是好事，发展商都要借钱起楼，息口太高的话，或有发展商会顶唔住，特别系由几家发展商夹份起嘅楼，大家对资金流的需要不一，可能要想方设法出货，减价卖楼。如果只是一两家发展商合作起的楼，即使唔使被迫出货，也会拖慢起楼和卖楼速度，都不利楼市健康发展。

有调查显示，约27%的受访者认为「息口走势」最影响入市决定，创下2016年第2季有纪录以来新高，亦是继2022年第4季后，再次超越「楼价走势」登上最影响入市决定因素榜首。由此可见，今年美国息口将继续左右香港楼市大局。

第三是大量新盘有待出售。启德和黄竹坑这些大型住宅地盘仍有大量单位有待出售，早前买落的账面上可能已经蚀紧，即使有意现在置业的又怕买了会继续跌，三心二意，心理影响极大。据最新统计，今年首季将有多达18个全新楼盘推出，涵盖逾7,300个住宅单位。启德区作为一手楼供应的重点区，仲有超过8,000个单位尚未推出，发展商都几头痕。

虽然笔者担心上述雷区可能会被引爆，但观乎香港这些年来的发展轨迹，又不用过于悲观。香港是一块福地，背靠祖国支持，只要大家齐心协心，风雨过后总会见天晴，大前题是政府要心无旁骛，全心全意拼经济，积极有为，雷区自能一一被拆解。