九龍倉(4 HK) 2017年中期稅前核心溢利為96.7億元，按年增19%，受惠於物業發展盈利增加，而投資物業盈利亦正在加快。同時九龍倉宣佈重組，首先以實物方式按比例向股東分派有線寛頻(1097 HK) 股份作特別股息，全面退出此業務。有線寛頻在2017年中期錄得1.4億元稅前虧損。分派之後集團不再負擔有線寛頻的業務，應利好集團未來盈利。

九龍倉亦計劃將會把投資物業重組成九龍倉置業，以介紹方式分拆於香港上市。九龍倉置業將包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈和正改建成酒店的The Murray及72%權益的上市附屬公司海港企業(51 HK)。該6個商場共有約1,100萬平方呎樓面面積，總資產值超過港幣2,300億元，另海港企業資產為257億元。假設總負債為374億元 (相當於九倉財務支出的73%)，九龍倉置業的資產淨值估計為2,183億元。以0.7倍市賬率推算，九龍倉置業的市值為1,528億。現時九龍倉的市值為2,105億元(8月17日)，意味著中國物業投資、物業發展及其他業務的市值為577億元。我們估計有關資產淨值為1,062億，意味著有關業務的估值為0.54倍的市賬率，低於其他中國物業發展同業。

總體而言，九龍倉的賣點包括可享有正在復甦及穩定增長的香港投資物業回報，以及估值吸引的內地及其他業務。假設後者的估值達0.9倍市賬率，九龍倉的估值應為2,484億元，或每股81.8元。參考彭博數據，集團2017年預測市盈率為15.01倍，周息率3.24%，潛在上升空間為18%，建議買入。

(筆者張賽娥小姐及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。)

南華金融副主席張賽娥 (CE：AAA815)–香港證監會持牌人士

娥姐心水股于每周港股第一個交易日刊載

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