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推高樓價 第四動力
2017年01月05日 星期四 上午6:05
《資本壹週》583期(2017年1月5日)
－「加辣」後首個新盤開價，一如所料，加優惠時又加價。
－奪地中資十分分散，除責得起貨，還推高「人頭」成本。
－香港回歸祖國20年，打工仔與生意人最慘，無啖好食。
政府去年11月加辣之後，新盤推售全部煞停，事關發展商需要時間重新部署；事隔兩個月，新盤準備登場，搶先出閘的是新地（00016）元朗Grand YOHO第二期。
觀乎Grand YOHO第二期首批價單，本欄此前分析完全說中。付款辦法方面，除了第一期已採用的120%借凸按揭、先住後付計畫等，在指定的106個單位，因應政府加辣，將「雙倍印花稅」（DSD）劃一為樓價的15%，發展商繼續提供七成印花稅回贈，換句話說，若然買家須繳付30%辣稅，將可獲得21%回贈，再加3%折扣。
至於樓價，新地開價絕對沒有手軟。首批166個單位，定價介乎668.25萬至2,083.36萬元，平均呎價1.8萬元，以60天即供方案，可獲最高19.5%折扣計算，折實平均呎價亦要14,488元，雖然比起第一期累沽逾1,100伙的平均呎價1.48萬元，只是差不多，但比起8月首推第一期時的平均呎價11,968元，卻足足貴了21%。其中1個一房單位，定價高達802.1萬元，折實亦要645.7萬元，貴絕新界西北的同類單位。
重新部署 轉嫁成本
這還不特止，新地副董事總經理雷霆還事先張提，由於第二期整體條件較第一期略佳，故往後有加價空間。而且，隨著項目接近現樓，故會採取惜售策略，留待現樓時再推出。
事實上，港府「加辣」，以為只會增加購買第二個物業的買家的成本；不過，雖然發展商表面上只繼續提供七成印花稅回贈，但實際上補貼金額卻因稅率提高而增加了，隨著羊毛出自羊身上，整體定價便會提高，換句話說，成本是由所有買家承擔。
其實，買家印花稅（BSD）亦是一樣，政府天真地以為只是「罰」非本地居民買家？隨著發展商向外籍買家進行補貼，繼而將增加的成本，轉嫁到樓價上，亦即是本地買家也需要買貴樓。
存貨不多 「責」得起貨
本來，地產商可以在地價上慳回來，可是，這個如意算盤卻打不響，因為有中資來搶地，以致地價節節上升。有坊間分析甚至財金高官指，高價搶地者需要承擔其風險，買地起樓不一定賺。
此言實在差矣，事關投得地皮的中資，並非只集中在一、兩間；調轉來說，亦沒一、兩個發展商，投到十幅八幅地皮，因此，絕對「責」得起貨，就算樓價下跌，便擺埋一邊慢慢等，不會急著賣，更遑論掟貨。
亦因如此，發展商的「人頭」成本都大增，為本欄此前提到的三大成本推升樓價的動力——地價成本、建築成本、印花稅補貼成本，再添上第四重動力。數，是這樣計的。一個發展商，若然一年推售10個新盤，「幕後」工作人員如市場推廣部，可能養500人；不過，就算一年只是推售一、兩個新盤，都需要有200人，如是者，「人頭」成本便提高。正如從前兩大巨頭新地與長實（01113）年推逾10個盤，後勤人員的成本效益便十分高，並非中小型發展商所能比。
中制成功 港制失敗
既然四大成本都升，樓價哪有下跌的空間？值得一提的是，比起2015年9月的高位，現時樓價其實已經破了頂，即使中原城市領先指數（CCL）仍然只得146.30，比起最高的146.92，還差一點點，因為CCL並沒計入印花稅的因素！
同樣道理，現時「樓價」比起97年，已經不止升了四成多，而是超過五成，因為買家的成本（印花稅）大大增加了。可是，得益的並非二手業主，發展商也沒有特別著數，而是政府袋袋平安。
事實上，香港回歸祖國今年便20週年，中聯辦主任張曉明認為香港「風采依然」，「一國兩制」取得了舉世公認的成功，但個人即使作為建制派，也不覺得成功，或許，中國制成功，香港制則失敗了。
中產最慘 嗚呼哀哉
尤其是打工仔，甚至生意人，最是慘情。皆因低下階層三大生活必需——住屋、教育、醫療，都有政府補貼。反觀打工仔、生意人，則要靠自己，但整體經濟發展沒有亮點之餘，很多重要產業都被中資入侵，譬如銀行、券商，以至地產。
以前很多港人都鬧「地產霸權」，可是如今中海外（00688）賣啟德一號，一鋪便收80億元，當初奪得地皮時，每方呎樓面地價才不過5,175元，結果第一期首批呎價已賣到14,471元，賺到笑矣。隨著海航以創紀錄價連奪啟德兩幅地皮，地價都要13,600元，啟德一號第二期還會便宜到哪裏？換了是長實，大家又會有甚麼反應？
環顧各行各業，已被中資坐大，只餘水、電、煤等公共事業罷了。做生意的，以前還可以回內地搵食，可是，如今此路已經不通，隨著市場開放，很多範疇港資都難以立足，金融不在話下，就連地產、出口、零售，瓣瓣都不及人競爭。以此衡量，回歸20年，香港哪裏好了？
南華證券錢莊
美股繼續高企不下，道指挑戰20,000點大關，若能衝破，殺上22,000點就認真不得了。以此看來，特朗普相當犀利，不少生意人願意畀面，值得思考的是，為何一個自由市場，可以這樣因為一個人而升了上去；反觀中國，乃是一個受控制的市場，卻遲遲彈不起來，是否反映內地不懂得處理金融市場？
事實上，美國除了識得「搞」金融市場，「搞」中國也相當容易。政治方面，利用台灣，便可弄得中國十分頭痛；經濟方面，則往香港下手，反正已經為美國製造了條件。
一來，多年以來，港府政策不斷傾斜外資，打壓中小型券商甚至莊家，以致流動性不足；二來，財金高官又欠人才，淨看往往警告小心樓市泡沫，結果則是樓價節節上升，便可反映一二，估計面對動盪，未必懂得應付。
不過，地產股卻是十分便宜，尤其是在四大成本推升之下，樓價根本更加難跌。未來無論政府賣地，抑或港鐵（00066）上蓋招標，相信地價勢必屢創新高。
每週一股——新地（00016）
自去年11月政府推出加辣措施，以及特朗普勝出美國總統選舉後，市場預期美聯儲局加息步伐將會加快，地產股因而無運行，龍頭新鴻基地產（00016）亦一度失守100元關口。近日在大市回升下，新地已重返紅底股之列，週三收市報100.9元。綜觀本港主要地產股，目前市賬率普遍在1倍以下，新地市賬率亦只有0.62倍，恒地（00012）0.62倍，新世界（00017）更只有0.44倍，相對兩隻藍籌內房股中海外（00688）及華潤置地（01109）市賬率均在1倍以上，本地發展商的估值實在十分便宜。
尤其是港深剛簽署協議，將合作發展創新及科技園，選址於落馬洲河套區，勢必扯起元朗以至天水圍樓價，到時在元朗坐擁大批項目的新地，可謂豬籠入水，價值自然水漲船高。
一週重點新聞
．中國上月製造業PMI升至51.9，較前月上升1點，為2013年1月來的近4年新高，經濟保持增長動能，製造業持續復甦，表明去年第4季經濟企穩。
．國家信息中心報告指出，新經濟增長動能尚不足，建議今年內地GDP增長目標設定在6.5%左右。
．歐元區12月製造業PMI終值報54.9，為2011年4月以來最高，符市場預期。
．澳門上月博彩收入按年增8%至198億澳門元，連續5個月回復增長。受惠於農曆新年較去年早，有券商料，1月賭收增長有望超越過去5個月，達15%或以上。
．旅發局公布，11月整體訪港旅客量按年下跌2.1%，其中內地旅客按年下跌3.5%，同時又預期去年整體訪港旅客數字或會較去年下跌約4至5%。
．今年一手市場有近3萬伙可推出，其中荃灣西、將軍澳及啟德，將會是明年新盤供應重鎮，業界料全年一手市場可吸納2萬伙，將是繼2007年後新高，金額料突破2,000億元。
．發展局局長陳茂波稱，截至去年11月，私樓動工量達2.4萬伙，創16年新高，而預計2016至2020年私樓落成量，平均每年達2萬伙，較之前12年每年平均1.2萬伙，大增67%。
．署理財政司司長陳家強稱，政府在去年11月推出新一輪「辣招」後，樓市在過去2個月有所降溫，11月的樓價按月升幅為0.8%，遠低於前3個月的2.6%平均升幅。
．中國恒大（03333）獲8家內地企業入股旗下全資持有的恒大地產，涉資共300億人民幣。
下週美國將有多項重要經濟數據公布，週四有12月ISM非製造業綜合指數，市場料將下滑至56.5。週五的12月非農業就業人口變動，仍是市場最為重視的指標，市場預期將自前期的17.8萬人下滑至17.5萬人，失業率則小幅上升至4.7%。另外，11月貿易赤字料將從前期的426億美元，小幅改善至420億美元；11月工廠訂單則下滑至負2.3%。
文章來源：《資本壹週》
吳鴻生：南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯