市況波動，主要仍然受到歐美銀行業風波困擾，金融股出現明顯下挫，也影響著大市的走勢。君子不立危墻之下，最近在選股上必須小心規避存在相關風險的股份。若歐美銀行業繼續爆出新的黑天鵝，就算原來穩健的股份也可能受到骨牌效應影響而出現下跌。

中海物業是中國海外（688 HK）分拆出來的一家物管公司。主要從事物業管理服務、增值服務和停車位買賣服務等。筆者認為物業管理自身其實沒有太多的技術含量，主要是人才訓練和體制等，不是難以複製的技術。但擁有母公司護蔭卻不是每家物管公司都可以擁有的。

雖然中國地產行業開始出現明顯的增長瓶頸和泡沫，但國企憑藉著較好的財務狀況和競爭優勢，仍然在逆市中維持穩定。根據克爾瑞地產研究的操盤金額排行榜，中國海外2021和22年的操盤金額分別為3524.5億元（人民幣）和2807億元。雖然錄得倒退，但百分比比很多房企低，銷售均價也能維持較高的水平。

對於物管公司來說，母公司能夠維持穩定的銷售數據，代表項目將會源源不絕的落入手中，確保增長。這次內房風暴中，很多民企內房出現問題，導致旗下的物管公司銷售增長夢想幻滅，隨即出現大跌，但國企內房旗下的物管公司該不在此列。

財務數據方面，根據2022年全年業績，公司總收入同比增長34.4%，達126.9億元。其中物業管理/非住戶增值服務/租戶增值服務/停車位買賣業務分別佔整體營收70%/18.9%/8.6%/2.5%。毛利同比增長23.1%，達20.2億元。純利率10.1%，連續多年維持在10%以上。公司項目覆蓋全國超過144個城市，包括香港、澳門及多個省會級城市。項目達到1643個，管理3.2億以上平方米的物業項目。在管面積方面，第三方項目和關聯方項目分別佔32.8%和67.2%。而且第三方項目仍然在增長當中，證明公司除了承接母公司的業務外，也有拓展市場的能力。

估值方面，彭博一致預期明年預測市盈率為16.9倍，2年均值為20.3倍峰值為23.6倍，現時估值偏低。以20倍市盈率計算，目標價為10.5港元，距離現價約有18%漲幅。

(筆者張賽娥小姐及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。)

南華金融副主席張賽娥 (CE：AAA815)–香港證監會持牌人士

娥姐心水股于每周港股第一個交易日刊載

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