市况波动，主要仍然受到欧美银行业风波困扰，金融股出现明显下挫，也影响着大市的走势。君子不立危墙之下，最近在选股上必须小心规避存在相关风险的股份。若欧美银行业继续爆出新的黑天鹅，就算原来稳健的股份也可能受到骨牌效应影响而出现下跌。

中海物业是中国海外（688 HK）分拆出来的一家物管公司。主要从事物业管理服务、增值服务和停车位买卖服务等。笔者认为物业管理自身其实没有太多的技术含量，主要是人才训练和体制等，不是难以复制的技术。但拥有母公司护荫却不是每家物管公司都可以拥有的。

虽然中国地产行业开始出现明显的增长瓶颈和泡沫，但国企凭借着较好的财务状况和竞争优势，仍然在逆市中维持稳定。根据克尔瑞地产研究的操盘金额排行榜，中国海外2021和22年的操盘金额分别为3524.5亿元（人民币）和2807亿元。虽然录得倒退，但百分比比很多房企低，销售均价也能维持较高的水平。

对于物管公司来说，母公司能够维持稳定的销售数据，代表项目将会源源不绝的落入手中，确保增长。这次内房风暴中，很多民企内房出现问题，导致旗下的物管公司销售增长梦想幻灭，随即出现大跌，但国企内房旗下的物管公司该不在此列。

财务数据方面，根据2022年全年业绩，公司总收入同比增长34.4%，达126.9亿元。其中物业管理/非住户增值服务/租户增值服务/停车位买卖业务分别占整体营收70%/18.9%/8.6%/2.5%。毛利同比增长23.1%，达20.2亿元。纯利率10.1%，连续多年维持在10%以上。公司项目覆盖全国超过144个城市，包括香港、澳门及多个省会级城市。项目达到1643个，管理3.2亿以上平方米的物业项目。在管面积方面，第三方项目和关联方项目分别占32.8%和67.2%。而且第三方项目仍然在增长当中，证明公司除了承接母公司的业务外，也有拓展市场的能力。

估值方面，彭博一致预期明年预测市盈率为16.9倍，2年均值为20.3倍峰值为23.6倍，现时估值偏低。以20倍市盈率计算，目标价为10.5港元，距离现价约有18%涨幅。

(笔者张赛娥小姐及其关连人士没有持有报告内所推介的证券的任何及相关权益。)

南华金融副主席张赛娥 (CE：AAA815)–香港证监会持牌人士

娥姐心水股于每周港股第一个交易日刊载

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