随着部分企业撤出香港CBD地区，商业租金回落不少。在这个背景之下，很多香港地产股在未来业绩当中可能将会在投资物业录得亏损。希慎(00014)公布了去年年底的业绩，亏损8.72亿元，末期息减少31%至81仙。集团管理层表明，在经济面临挑战及不确定性下，不调整派息属不切实际。
 
 　　本周将有多只地产股陆续派发中期成绩表，包括新地(00016)及新世界(00017)等，上周率先公布业绩的希慎具有启示性。集团去年基本溢利跌14%至18.32亿元，经常性基本溢利跌11.2%；列帐净亏损8.72亿元，主要由于27.63亿元非现金性的投资物业之公平值减少所致；末期息减少31%至81仙，全年每股派息减少25%至108仙。
 　

　　集团管理层明言，香港经济有所改善，但消费意欲仍然谨慎，加上地缘政局紧张及宏观经济不明朗，亦阻碍复苏。至于写字楼及商铺业务，则受疫情后结构变化的影响，预期今年本港及全球经济环境仍不明朗，所以削减派息为未来做好准备。
 　
 　　读者可能会有疑问，为甚么亏损还能够派息？这个亏损，是投资物业重估所带来的公平值减少所致，因此，这次业绩虽然是亏损8.72亿元，但事实上扣除27.63亿元的公平值减少，核心利润应为18.91亿元。对应现时股价，大概就7倍市盈率左右，其实也没有想象中差。希慎是其中一个例子，相信之后其他地产股陆续公布业绩，大家也会发现相同之处，届时不要看到亏损就大惊小怪便是。
 　
 　　根据《彭博》26日的数据显示，现时香港地产发展行业的平均市帐率约为0.3倍，和资产净值明显有一定折让。笔者相信这个估值已经很大程度上反映了资产价格下跌的影响。
 　
 　　总结一下，笔者对于香港地产行业前景仍然较保守，但以现时估值水平来说，再以投资物业贬值的借口来看淡地产股，则显得有点理据不足了。