《資本壹週》602期(2017年5月25日)

1. 銀行風險政策應該由管理層去制定，關政府甚麼事？

2. 政策向大型或內地地產商傾斜，難競爭者更難競爭。

3. 對按揭成數的限制，只會令未上車的，更加難上車。

金管局過去兩週連環出招，意圖打壓樓市。先是收緊銀行向發展商提供的貸款上限，在建築融資方面，上限由地價成本的五成，和建築成本的百分之一百，分別下調至四成和八成；以整體貸款計算，上限則由物業完成後預期價值的六成，下調至五成，另外對提供高成數按揭地產發展商的信用風險承擔，預留充足資本。

事隔一週，更加連發三招——把新造按揭貸款風險權重下限，從百分之十五提高到二十五；將涉及多於一個按揭的貸款成數上限，下調一成；將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限，下調一成。

金管局使出以上招數，美其名是提升銀行的風險管理和抗震能力，然而，銀行何需金管局保護？銀行是牟利機構，賺錢天經地義，承受風險也是理所當然，風險政策應該由管理層制定，關政府甚麼事？

萬一蝕錢，如果是跨國性銀行，此地區的虧損，便由其他地區填補（且看此前的匯控，歐美業務出了事，還不是由香港單天保至尊？）；如果整體都蝕，則由母公司注資又好，要股東供股又好，豈由監管機構指指點點？

保護銀行是多餘之外，政策更向大型或內地地產商傾斜，事關兩者不斷起樓賣樓，擁有龐大的資金流，以及可以用資產表去舉債，可是中小型發展商卻沒有這種優勢。換句話說，資金鏈的斷絕，將令本來已經難競爭者，更加生意難做。

同樣道理亦適用於買家身上。對按揭成數的限制，只會令未上車的，更加難上車。根據金管局二○一六年年報，新造住宅物業按揭貸款的平均按揭成數，已由○九年九月尚未推出首輪物業貸款逆週期措施時的百分之六十四，降至一六年十二月 的百分之五十一；新造住宅物業按揭貸款的平均供款與入息比率，亦由一○年八月首度推出供款與入息比率上限時的百分之四十一，降至一六年十二月的百分之三十四。

換句話說，近年買到樓、造到按揭的業主，都有一定財政實力。這還不特止，現時全港擁有全資產的業主，即是沒有造按揭，或是已供斷者，比例超過六成。而樓市要調頭向下，往往是業主借貸過高時。如此這般，本地樓市豈有回落的條件？

事實上，金管局以至港府一路以來實施的所謂辣招，只是粗暴干預市場運作，夾硬擾亂市場秩序罷了，所有辣稅只會增加買樓成本，推高樓價。本來，樓市最大市場在於二手，可是現在二手業主卻不願意賣樓，有錢賺都不獲利。

辣招已經證明了沒有用，樓價升勢只會暫停一會，之後便會重新向上，而暫停的時間亦愈來愈短。然而，港府仍然不知悔改，還要錯上加錯，到底最後怎樣收科？

文章來源：《資本壹週》

吳鴻生：南華集團主席《資本壹週》社長

劉若文：《資本壹週》總編輯