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營商危機至 辣招宜檢討
2017年05月18日 星期四 下午9:38
《資本壹週》601期(2017年5月18日)
－隨著貨源緊絀，商業樓價節節上升，將打擊營商環境。
－習近平與普京的身體語言，反映二人的關係十分友好。
－無線事件衝擊「一國兩制」，回看有線交易更加抵買。
一如所料，中環美利道商業地皮躍身新地王，以232.8億元成交；按照地盤面積3.1萬方呎，地積比率15倍，可建樓面46.5萬方呎計算，每方呎樓面地價50,064元，無論總價，抑或呎價，均創出歷史新高紀錄。
出乎意料的是，中標者並非近期頻頻高價投得地皮搶盡風頭的中資，而是華資發展商四大家族之一的恒基地產（00012）；而其撼贏的8個對手當中，更主要是本地地產商，包括長地（01113）、恒隆（00101）、南豐、華置（00127）及新地（00016），來自內地的，就只有中渝置地（01224），世房（00813）則夥拍信置（00083）及新世界發展（00017）。
其實，恒地已非首次大手筆地出手投標，此前的商業地皮每方呎樓面地價最高紀錄，便是由恒地於2014年以呎價1.38萬元投得尖沙咀中間道停車場重建項目所創造。
用家當道
由於美利道地皮位置只屬一般，並不就腳，過去幾十年來只是作為附近寫字樓返工人士停車之用，而且就算重建之後，雖然後面望山的景觀相當開揚，但前面由於被和記大廈所遮擋，除非高層，否則便無海景，因此，地價每方呎5萬元的價錢，勢必帶起整個中區的寫字樓，尤其是附近的商廈，包括力寶中心、美國銀行中心等，很多已在用家之手，貨源緊絀。
事實上，以每方呎樓面地價5萬元計算，即使如恒地所言，項目總投資額逾260億元，相當於每方呎成本只需約5.6萬元，即是建築成本僅為6,000元，等如內櫳只得一個框罷了，但正常而言，要賺回地價，呎價也要賣到10萬元過外。就算恒地只是用來放租，用以計算租金回報基礎的樓價，也不止以成本價計算吧？
商業樓價節節上升，將會打擊營商環境，政府是否應該考慮，放寬買賣工商物業的辣稅，只剩遏抑住宅市場？始終，壓低住宅樓價，好讓市民可以上車，原意是說得過去（雖然，辣招夾硬擾亂市場秩序，令資金反而流向了細價樓，貴價樓則沒得升），但商業市場卻應該買賣方便。否則，為甚麼倫敦商業物業市場，租金回報極低，都吸引到不少香港資金去買？理由十分簡單，就是「買賣方便」。如果香港仍然倒轉來行，對香港並非一件好事。尤其是在「大灣區」及「一帶一路」的布局下，香港商業物業必定極度渴市。
龍熊共舞
說到「一帶一路」，其討論點除了對香港經濟的帶動，以及對香港樓市的刺激（分析分別見於今期本刊〈資本政經〉及〈老闆看樓市〉），還在於國家主席習近平與其他元首的互動，尤其是俄羅斯總統普京。
今年是中俄友好、和平與發展委員會成立20週年和俄中友協成立60週年。習近平聲言，兩國是好鄰居、好朋友、好夥伴；並強調，發展和深化中俄關係，是兩國的戰略選擇。而普京則指出，俄方願同中方一道，做好歐亞經濟聯盟同絲綢之路經濟帶發展戰略對接，並要深化兩國貿易、能源、製造業、教育、地方、旅遊、體育等合作。
此等可能只是客氣的外交式說話，不過，值得注意的是，二人即使是在公開場合，其身體語言均非常放鬆、悠然自得，反映兩者的關係真的十分友好。俄羅斯的通訊社便報道，向來「大牌」的普京，與習近平在釣魚台國賓館會面當日反而早到，等候習近平。其間，他更即興以鋼琴彈了兩首蘇俄時代樂曲，包括《莫斯科之窗》（Moscow Windows）及《City on the Free Neva》。
無線離譜
「一帶一路」對中國、對香港的意義都十分重大，不過，香港似乎卻沒準備好，土地如是，人才亦如是。此前本欄便曾說過，本地人才荒，只初凸顯於候任特首林鄭月娥組班時，往後十年、廿年，可能更加慘不忍睹。
且看立法會 UGL 專責委員會副主席周浩鼎，向委員會提交該案調查範疇的修訂，竟然是由特首辦操刀，角色衝突固然令人譁然。撇開誰是誰非不說，特首梁振英此案備受關注，難道都不曉得瓜田李下？從前的立法會議員，十分具地位、分量，是行業中的精英，現在呢？
事實上，以前商界是人才的搖籃，然而隨著很多板塊成為外資、中資的天下，現已今非昔比，只餘一眾半官方機構培育人才罷了。例如證監會，近期便很威，揭發出電視廣播（00511）話事權已落入非港人的手中，而竟然能連過兩關獲批！
原來，持有TVB約26%股權的Young Lion，股權架構相當複雜，無投票權的股分，佔了接近九成，只有10.61%股權有投票權。證監發現，黎瑞剛即使持有Young Lion大部分無投票權股分，但實際上擁有較多董事提名權、議案批准或否決權，即是有實際控制權，陳國強表面持有較多具投票權股分，卻無法控制Young Lion的投票決定。
事件認真離譜，直接衝擊「一國兩制」，衝擊香港法律，事關廣播條例列明，本地免費電視台的控制權，必須讓通常居於香港的居民持有。如果港府知情，便應負責；若不知情，則應問責。今次好在有證監會，反觀一眾立法會議員，小事嘈喧巴閉，如此大事卻無甚聲氣。
看到TVB的亂局，回想到有線電視的賣盤，真箇抵到爛。邱達昌牽頭的永升，注資7億元，就有1隻上市公司殼，又有電視牌照，又有鋪設好的網絡，更有正營運的業務，原來世界上真的有「咁大隻蛤蜊隨街跳」。
南華證券錢莊
在外圍市況調整氣氛濃厚下，港股依然金槍不倒。恒指週三（17日）繼續高位整固，僅微跌42點，收報25,293點，成交微縮至705.5億元。美國總統特朗普炒了聯邦調查局局長的事件沒完沒了，其往後施政延續性成疑，更可能引火焚身，任期未滿已被踢走，至截稿前道指、標普五百及納指期貨全部跌半個百分點。
不過，騰訊（00700）收市後派成績超乎預期，其截至今年3月31日止季度，收入增長55%至495.52億人民幣，高於市場預期上限466億；經營盈利192.72億，按年增長44%；股東應佔溢利為144.76億，增長58%，遠勝市場預期上限138億。
如今騰訊是恒指中比重最大股分，佔比11.47%，較第2位的匯豐控股（00005）10.32%多1.15個百分點，所以即使外圍市況下挫，只要騰訊依然堅挺，港股跌幅有限，而大陸資金續買入匯控，從而帶起內銀。但近期都是強者愈強，弱者續弱。反而一眾地產股在樓價節節上升下，不排除成為下一浪的追升目標。
每週一股——港鐵（00066）
有消息指港鐵（00066）有意與中國鐵路總公司合作，競投年底招標的馬來西亞首都吉隆坡至新加坡高鐵項目，若能中標，將成為港鐵首個「一帶一路」鐵路發展項目。吉隆坡至新加坡高鐵全長350公里，由新加坡的裕廊東連接吉隆坡馬來西亞城，全程行車時間為90分鐘，預計2026年開通。
港鐵近年積極拓展海外市場，於海外有項目營運多年，而「一帶一路」的政策與集團的發展方向正好配合，相信在「一帶一路」下，可為集團帶來更多的基建項目投資機會，亦有助集團開拓更多新市場，估計類似與中國鐵路總公司的合作，將會陸續有來。
港鐵一直被視為公用股，但本身亦有發展地產項目，故過去5年股價表現不遜於地產股。近日股價屢創新高，週三再創49.5元高位，如今再冠上「一帶一路」概念，相信股價絕對有力突破50元關口，再試新高。
一週重點新聞
- 人民銀行與金管局聯合宣布，會率先試行北向的債券通，准許境外機構投資者參與內地銀行間債市，而且無額度限制。
- 國務院新聞辦宣布，中美元首會晤一個月後，雙方就農產品貿易、金融服務、投資和能源等領域達成共識；美國商務部長羅斯在白宮表示，美中關係達到歷史新高，10項初步協議意味兩國開啟新的溝通與合作。
- 易居監測的數據顯示，4月50個城市的土地成交面積及按月有所下降，但地價平均價按月上升28%，按年更上升54%。
- 國家統計局公布，受基建和製造業投資放緩拖累，今年首4月全國固定資產投資回落至按年增長8.9%，遜於市場預期，增速較首3月的9.2%回落0.3個百分點。
- 亞洲基礎設施投資銀行宣布，增加7個成員國至77個，進一步超過由日本主導、目前有67個成員國家及地區的亞洲開發銀行。
- 政府首季經濟報告指出，樓價按季再升4%，較1997年高峰超出85%，市民的置業供款負擔比率，亦按季再升3個百分點，進一步惡化至約66%。
- 金管局公布，收緊銀行對發展商融資貸款，包括地皮成本貸款上限由5成降至4成、建築費借貸上限由10成下調至8成；另發展商提供高成數按揭超出指定比例，銀行亦須提高風險評級。業界普遍認為，措施未必會對樓市構成明顯影響。
- 屋宇署公布資料顯示，3月份私樓動工量錄得4,455伙，按月增2.6倍，創逾9年的單月最高，累積今年首季錄8,904伙動工，較去年同期多22%，為16年同期新高。
美國週四將公布5月費城製造業指數，市場料會回落至正18.5；同日亦有反映未來3至6個月經濟發展趨勢的4月領先經濟指標，分析料將維持升0.4%。
文章來源：《資本壹週》
吳鴻生：南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文：《資本壹週》總編輯