經濟好 樓市好 港府喊賊做賊

《資本壹週》653期 (2018年5月17日)

.雖然中資已經退場,但隨着土地資源有限,本地發展商又要補土儲,地價相信還有排升。
.8幅啟德住宅地已值逾千億,加上西九龍商業地,及補地價,賣地收入豈非四、五千億元?

又有地王誕生。啟德第1F區1號地盤的住宅地皮,由新地(00016)以251.61億元奪得,打破去年信置(00083)牽頭財團奪得長沙灣住宅地皮的172.88億元,以及南豐奪得啟德商業地皮的246億元,成為全港最貴地皮。

今次地王佔地約17.8萬方呎,以可建樓面141萬方呎計算,每方呎樓面地價相當於17,776元,比起兩個月前海航先後售予恒地(00012)及會德豐(00020)的同區三幅地皮約每方呎1.5萬元,高出兩成;比起毗鄰的南豐第1F區2號商業地皮,每方呎12,863元,更高出38%。

然而,新地王的作價,實在難言昂貴或便宜。雖然,根據賣地章程,中標者須興建安老院舍及長者日間護理中心,兩者淨作業樓面分別不得少於約2.66萬及約3,900方呎,不過,可建樓面當中,也包括商用樓面逾34.9萬方呎,地下商店街面積亦必須超過4.3萬方呎,更連接着其他商場及港鐵站,隨着新地旗下擁有不少商業樓面,自然深懂人流的計算,可能正是看中此幅地王的商業部分。

況且,新地出了名識計數,甚至是芸芸發展商中最識計數者。回顧其過往買地記錄,皆不會胡亂出價,即使在市旺時,亦只會出高少少,未試過離譜地出價。因此,今次「高價」買地,反映其看好後市。

事實上,現時同區新盤呎價已經賣到3萬元樓上,保利置業(00119)的龍譽,更在上述地王截標後,創出3.38萬元的同區標準單位最高呎價紀錄。隨着發展商也不想責貨,叫價叫得高,代表覺得賣得到。

中小發展商須合作
此外,新地囊括地王的啟示,當然還包括「補土儲」。隨着過去幾年,中資似乎是在中央的落令下,紛紛來港搶地,以增加本地樓市的競爭,每人買一、兩幅地皮,增加市場的流轉,可惜結果剛剛相反,在土地資源有限下,地價被愈搶愈高,加上行政成本高,樓價反而愈發升高,本地發展商的市場佔有率亦愈來愈細。

其實,新地算是一眾本地發展商中,市佔率較維持得到者。另一間咬得較緊的,是九倉(00004)。但除了靠買地,新地也將農地轉用途。如今眼見中資從賣地場上退了下來,當然出擊。

且看此幅地皮只有5個財團入標,當中除了新地,還有長實(01113)及恒地是獨資外,其餘兩個皆是合資,包括新世界(00017)夥拍九倉、華懋及中國海外(00688),與信置夥拍嘉華(00173)、嘉里(00683)及利福(01212);涉及11個發展商,只得中國海外是中資。

雖然中資已經退場,但發展商的一般做法是,賣一年樓,便須補四、五年土儲,在此情況下,地價仍有排升。除了新地、長實、九倉、恒地,以及南豐,中小型發展商實在無得做,否則一幅地皮250億元,兩幅已500億元,相當於整間公司的市值,因此未來多數要夾分。

齊上齊落 威力強勁
至於中資,在香港樓市已見到其「一齊進、一齊退」的威力,此正是中央集權的厲害,一聲令下,齊上齊落,對市場造成一定的擾亂,難怪發展中國家對中資到當地投資,既想要又害怕。

中資縱使退出了本港住宅市場,惟相信仍然會搶寫字樓。皆因在粵港澳大灣區,以至一帶一路的布局下,加上高鐵的開通,香港經濟定必更上一層樓。例如高鐵一開,便會促使廉航發展,香港不難成為國內對接全球的廉航基地;又例如創科,國家主席習近平對在港兩院院士的來信作出指示,強調促進香港與內地加強科技合作,支持香港成為「國際創新科技中心」。

以此看來,政府最新公布的《2018年第一季經濟報告》,受惠於內需增強和外需增長加快,本地GDP按年實質增長4.7%,高於上季的3.4%,連續六個季度高於過去十年平均每年2.7%的增長,更創出2011年6月以來最大升幅,惟本欄認為仍然是慢,預計全年增長可達5.5%。

賣地收入達四千億
經濟起,樓價自然升,除非政府三年不供應新公屋,將每年4萬個單位全部拿出來賣,即是市場將會突然增加12萬個單位,既可減慢樓市升勢,又可推動公屋流轉,可謂一雞幾味。然而,相信政府一定不敢這樣做。

即使如此,隨着土地供應短缺問題仍然未有辦法解決,就算遇着高息與經濟不景這兩個令樓市必跌的因素,由於內地需求更龐大的因素可抵銷到,香港樓價長遠還是會升。

事實上,政府一直是在「喊賊做賊」,口裏說要打擊樓價,到頭來卻是自己在推高樓價,結果賣地收入更是盤滿缽滿。淨計上財年滾存到本財年的8幅啟德第4區住宅地皮,合共可以興建617.3萬方呎樓面,以1.8萬元一方呎計算,便值1,111億元。此外,位於西九龍高鐵站上蓋的商業地皮,佔地更達63.3萬方呎,以5倍地積比計,可建316萬方呎樓面,如每方呎地價達3萬元,整幅地皮就要1,000億元。再加上港鐵上蓋項目的補地價,今個財年的賣地收入,豈非隨時達到四、五千億元,是《預算案》中財爺估計的1,210億元之4倍?

南華證券錢莊
本港樓價過去幾年節節上升,頻頻破頂,本地地產股卻在恒指亦創出新高下跑輸大市,歸根究底,就是其市佔率被中資來港搶地所蠶食,如今中資退場,本地地產股追回市佔率下,相信股價可以後來居上,隻隻都升,尤其是之前賣得少買得多的,升得更勁。因此,本欄投資組合決定納入新地(00016)。不過,根據個人經驗,以往每次買新地,都賺不到錢,因為投資者往往趁好消息沽貨。

除了看好地產股,隨着經濟大好,旅遊股、濠賭股、金融股亦應該會向好。此外,A股即將「入摩」,雖然佔指數的權重不多,但未來趨勢是A、H差價收窄,可留意內銀、券商、煤、鋼,以至內航。

至於須小心的板塊,非科技股莫屬,尤其是騰訊(00700),首先是大股東出了800億貨,沽鬆了底;第二,未來將會陸續有同類股分在港招股,譬如小米,估價幾千億元,集資五、六百億元,不沽騰訊沽誰?最後才是基本因素,即是業績,現時集團正在結合線上線下業務,而線下即是傳統業務,增長未必及線上高。

另外要避開的股分,是超人系,因為集團布局全球,但現時要買,則應該買大灣區、地域性股分,加上李嘉誠退休,因此股價不致會散,但卻難以跑贏大市。

每週一股 – 騰訊(00700)
騰訊(00700)最新公布截至今年3月底止第一季度業績,總收入錄得48%的增長,至735億元人民幣(下同),符合市場預期;期內盈利232.9億元,較上年同期增長61%,勝於市場預期。至於通用會計準則股東應佔溢利為183億元,按年增長29%。

由於2017年第4季騰訊手遊收入出現了首次按季下跌,故市場相當關注首季的手遊業務表現,結果未有令市場失望,集團首季手遊收入同比增長68%,按季增加28%,達217億元。《王者榮耀》日活躍賬戶錄得雙位數增長,成為中國Ios最暢銷排行榜第一的智能手機遊戲,《QQ飛車手遊》則排第二。

此外,QQ月活躍賬戶達8.055億,同比下降6.4%,QQ智能終端月活躍賬戶達6.941億,同比增加2.4%。微信及WeChat 合併月活躍賬戶達10.4億,同比增長10.9%。

一週重點新聞
.美國10年期國債孳息率攀升至2011年7月以來最高水平,帶動美匯指數升上今年高位至93.173,在岸及離岸人民幣顯著受壓,同見6.37水平。
.北韓中央通訊社宣布取消原定於週三(16日)舉行的南北韓會談,並警告美國仔細考慮下月的美朝會議能否如期舉行。北韓中央通信社指,美韓每年一度的「超級雷霆」聯合軍演,是在預演入侵北韓及「蓄意的軍事挑釁」。
.美國石油協會(API)發表最新週報顯示,至5月11日當週,美國原油庫存大增485.4萬桶,前值減少185萬桶。API指,期內美國汽油庫存減少336.9萬桶,前值減少205.5萬桶;精煉油庫存減少76.8萬桶,前值減少667.4萬桶。
.德國公布,今年第1季GDP按年修正值升1.6%,低於預期升1.8%及初值升2.3%;按季修正值升0.3%,符合預期升0.3%,但低於初值升0.6%。德國統計局指,受進出口疲軟拖累,德國第1季貿易失去動能,但德國仍經歷自1991年以來最長的經濟增長趨勢。
.明晟MSCI公布半年度指數審議結果,旗下全球標準指數(MSCI Global Standard Index)將增加351隻股票,其中包括234隻中國A股;另有53隻股票將被剔除。按照首階段2.5%的納入因子,納入的A股在「MSCI中國指數」中所佔比重為1.26%,在「MSCI新興市場指數」中比重則為0.39%。
.內地傳媒引述消息人士報道,美國商務部或在兩週內解決 中興通訊(00763出口禁令的問題,有可能是美國商務部暫時解除出口禁令,但未來仍要接近進一步調查和談判,意味中興有可能面臨更多處罰及更嚴格審視。
.港府公布,香港今年首季經濟按年實質增長4.7%,高於去年第4季3.4%,實質增長2.2%。主要受惠於外部需求增長加快,其中出口增長5.2%,服務輸出增長更加快近一倍至7.5% 。
.位於九龍啟德第1F區1號地盤的新九龍內地段第6568號的住宅用地,以251.61億元批予新地(00016),打破去年長沙灣地王的172.88億的紀錄,成為新地王。

未來一週,本週四將會有中國及香港之就業及失業數字、美國首次申請失業救濟金人數季調數據,週五則有日本通脹,下週一有日本貿易數字,以及中國及香港之消費者物價指數。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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