增地招數 一短一長一舊一新

《資本壹週》651期 (2018年5月3日)

1. 大型發展商共擁超過一千公頃新界農地,坐言起行,供應短期已可大增。
2. 長遠而言,從迪士尼大刀闊斧地一路填到機場,隨時填到一百平方公里。
3. 石崗軍營地位今非昔比,不如收回;另亦可研究新方案,如摩天住宅城。

增地招數 一短一長一舊一新
醞釀了八個月的「土地大辯論」終於展開,土地供應小組提出了十八個選項。環顧芸芸選項當中,本欄認為,只有「官商勾結」加速農地轉用途,以及大規模填海,是最可行的方案,其餘統統可謂多餘。

諮詢文件指出,大型發展商合共擁有不少於一千公頃的新界農地,面積相當於現有撇除鄉郊居所土地的全港公私營房屋總土地面積約四分之一;換句話說,若然坐言起行,供應短期已可大增。

短期解決了問題,便買到時間大規模增地,當中最佳辦法便是填海——在維港以外,大填特填,而非像現時提議般,在五個近岸地點,包括屯門龍鼓灘、北大嶼山的小蠔灣及欣澳、沙田馬料水,和青衣西南,綁手綁腳地填出少至六十公頃,多則也只是二百五十公頃,拼湊之下合共才有四百五十公頃,即使計及中部水域人工島的一千公頃,也不足夠應付香港的長遠發展。

相反,淨計大嶼山,如果從迪士尼大刀闊斧地一路填到機場,隨時填到一百平方公里,即一萬公頃出來,保育便留給另一邊的貝澳、長沙、塘福、水口和愉景灣的天然海岸。

至於棕地,雖說現時新界共有一千三百公頃棕地,但分布零散,大小不一,濕濕碎碎,最麻煩是持分者眾,牽涉太廣。且看政府正規畫及推展的新發展區項目,便涉及五百四十公頃棕地,到現時仍然得個講字,毫無進展。

葵青貨櫃碼頭以至郊野公園邊陲方面,前者雖然面積廣達三百八十公頃,但技術上十分複雜,不如填了中間水道一半用來起樓更加便捷;後者牽涉爭拗甚多,只能當作儲備使用。

其實,與其向此等具爭議性的項目打主意,不如在權益簡單、用途今非昔比的「舊」地方動腦筋。而事實上,令人奇怪的是,今次並沒提及石崗機場。石崗機場本身已佔一百五十九公頃,若然收回,就連附近被施以高度限制的土地,都可以被釋放,涉及面積廣達二千六百公頃。

最重要的是,香港以前是英軍的亞洲總部,佔用大片土地順理成章,但如今於解放軍而言,則隸屬南部戰區罷了。以此看來,就連位於中環的解放軍總部,都應該收回作起樓之用,不過該處具有象徵意義便算數。

雖然「土地大辯論」的選項,可行的少,其餘得個「想」字,不過,激發一下創新思維也好。好像有學者近日便提出,在黃竹坑打造「摩天住宅城」,於五幅土地上,興建十六幢樓高一百二十層的四合一摩天大樓,三、四年內便可提供四萬六千五百個單位。

此建議若建築上可行,也要考慮配套,由於容納不了這麼多車,便需要公共交通配合;另外,挨山而建還可,卻不能建於維港兩岸,否則相當「肉酸」,令海旁景觀及兩岸山脊線受到破壞。因此,政府或需向新界北如粉嶺等覓地,成事的話,香港可能成為全球首個摩天城。

「大辯論」提出的選項,只有農地轉用途與填海最實際。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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