本地樓市難大升 人民幣有序升值

《資本壹週》632期(2017年12月21日)

.用辣稅壓需求無用,港府應該內地人買幾多補幾多供應。
.一手主導市場,二手成交仍然呆滯,少數難以拖起多數。
.中國經濟要追上美國,除了增長率,還要靠貨幣也升值。

迎來聖誕,便到新年,是時候進行「回顧與展望」,今期先說樓市,以及人民幣。
一如今年年初預言,2017年香港樓價繼續攀升。根據差餉物業估價署數據,私人住宅樓價指數最新為342.4點,已經連升19個月,累升26.2%,並且連續12個月創出歷史新高;淨計今年,則已累升11.4%。

至於反映二手樓價的中原城市領先指數(CCL),最新就報164.46點,比起年初時的144.72點,更已累升13.6%,並且已經連續6個星期創出歷史新高。值得注意的是,以上兩個指數並未計入「辣稅」,換句話說,從買家的角度,買樓成本更高。

樓價續升,原因非常簡單,就是求過於供的局面得不到解決。需求方面,內地人仍然在買。根據稅務局公布,向非港人或公司徵收的買家印花稅(即BSD),宗數已經連續3個月超過400宗,11月份達到483宗;稅收更加衝上10.68億元,按月大升88.5%,雙雙創出去年11月港府突然上調從價印花稅劃一至15%後的新高。

事實上,港府希望透過徵收BSD來打壓需求根本無用,相反,應該從供應去手,內地人買走幾多,便補給幾多——譬如買走1萬個單位,就多供應1萬個單位;買走2萬,則補2萬,才會有效。

此外,地價節節上升,也推升樓價。君不見今年頻頻誕生百億地王,繼2月的鴨洲利南道前駕駛學院地皮,以168.55億元由龍光地產(03380)、合景泰富(01813)奪得後,上月再有長沙灣興華街西對出臨海地皮,以172.88億元由信置(00083)牽頭的財團投得。

地價飆升,只因賣地場上,從前可能只得兩隊波,如今卻有10隊波,競爭激烈下,出手自然高;調轉頭看,每個發展商只買得三兩幅地皮,難以大手入貨,土地儲備緊絀,新盤自然不急賣、不憂賣,可以吊高來賣。

2%難以拖起其餘98%
不過,未來住宅樓價又很難再大升。始終,現時是一手主導市場,二手成交仍然呆滯,而新盤單位一年最多只有二、三萬個,二手單位卻有逾100萬個,要2%拖起其餘98%?難度相當之高。尤其是二手市場當中,升得多的,只得市中心區,以及鐵路沿線,其餘地段遠遠落後,與新盤價錢隨時相差一倍。

雖然比起全球其他城市,過去20年,莫說內地的北京、上海,升幅超過10倍,就連倫敦,都升了幾倍,香港即使計入辣稅,也只是升了不足1倍,完全是無得比,但以購買力計,特別是香港人工沒有特別大升下,樓價要追落後亦難。

事實上,本欄早於今年7月已指出,本地樓市漸見「見頂」跡象。未來發展主要看新地(00016)與長實(01113)開盤時怎開價,皆因兩大龍頭奉行「貨如輪轉」策略。至於新世界(00017)近日推售旗下屯門新盤THE PARKVILLE,提供首置計畫,個人認為效用不大,皆因涉及單位佔比雖然達到15%,但實際數目才不過15個,量並不大,加上設有不少限制,包括買家年齡必需在25至35歲,更要禁售禁租5年,相信只是做個姿態,讓人知道自己「有做」,或純屬推廣手法而已。如果發展商真的有心配合港府協助首置上車,與其設下重重關卡,製造混淆,不如簡化條件好過。

人民幣未來5年升20%
本欄認為樓價已經見頂,卻相信人民幣繼續升。雖然,從美國的角度,美元應該走強,皆因當地經濟好轉,明年增長可望達到3至3.5%,加上其總統特朗普希望縮減貿赤,即是減少入口、增加出口;不過,如意算盤未必打得響,事關美國向中國買少了低端貨品,始終要向其他國家買回來,至於自身的高端產品能否多銷出去,即使如其所願,卻可多賣幾多?至於稅改能夠吸引多少資金回流,也是疑問,始終,泊在外面的資金,都有回報,如果能「召回」一半海外資金已經偷笑。

相反,中國經濟已經成功轉型,減少低附加值產品,增加創新科技,生產效率大大提高,更重要的是,由政策主導,逐漸轉為市場主導,明年經濟增長有望達到6.8%,即是較美國快約3.5個百分點罷了,如此這般,中國要追到美國,豈非要等起碼10年?習近平豈能忍耐?

而且,就算GPD追平,隨中國人口是美國的4倍,即是以per capita計,中國仍只是美國的四分之一!因此,貨幣也要轉強,與經濟增長率一齊追,在雙引擎驅動下,才會更易追到美國,譬如未來5年升20%,即是每年升3%,隨著內地實際息口仍比美國高出兩、三厘,此升幅不難達到。在購買力提升,與國際接軌下,中國可能在2022至2023年,已可追上美國。

南華證券錢莊
港股自本週一(18日)重回50天線樓上後,即連升兩天,至週三(20日)才稍稍回吐19點,但因為仍是開低收高格局,所以走勢仍然樂觀。不過,因應聖誕及新年假期臨近,港股交投持續萎縮。週一成交額已跌穿千億元,但連同週二(19日)的日成交額都逾900億元,至週三就縮減至不到900億元,全日成交807.3億元,為10月25日以來最低。

雖然恒指過去一個星期只能原地踏步,不過,個別板塊卻有動靜,譬如本地地產股,本週三便逆市造好;內航股就更厲害,三大單日急升4.5%至5.8%。惟其如此,相信升勢有餘未盡,事關價值重估之下,大陸資金又已逐步買緊貨源,加上此前外資投行一直唱淡,基金持倉不多,甚至空倉,如今要補回,上升力度可以很大,相信今年年底前還有得升,投資者大可盡買三大;否則,國航(00753)被國泰(00293)拖累,東航(00670)則追落後,走勢特別強。

美股方面,參議院最終以些微票數通過稅改方案。雖然成效成疑,因為一向停泊在外的資金(估計為數不少),不會白泊,相信起碼有三幾厘回報,所以未必會因為稅改就回流本土,本欄認為不多資金會被吸引,不過,無論如何,當地企業卻肯定受惠,盈利勢上升,從而推動股價上升。

每週板塊——內航
內航股近期可謂強勢有餘未盡,即使週三(20日)大市偏軟,三隻內航股也逆市呈強,國航(00753)高見9.8元,創兩年半新高,南航(01055)及東航(00670)分別創8.19元及5.5元一年高位。以一週計算,三隻股分分別累升10.0%、10.9%及14.6%;以一個月計,更分別累升16.1%、22.1%及24.2%

事實上,內航股最新公布的營運數據表現理想,11月國航、南航及東航的載客量分升12%、11%及13.2%,12月聖黃金檔期,相信內地居民不僅境內及境外遊的數量將會顯著上升,料可帶動航空需求,加上翻查過去記錄,一眾外資往往唱淡內航,因此相信基金持貨不少,在今次價值重估下,估計內航股高處未算高,起碼在今年年底前仍有得升。

此外,內地航空業的重組進行得如火如荼,同時亦積極開拓國際航線,今年3月南航引入美國航空為投資者,相信此舉目的是要提升集團在國際航空市場的競爭力,進一步確立內航在國際航空市場的地位。

事實上,淨計人口覆蓋,即中國擁有逾13億人口,但主要內地航空公司卻只有3間,即是每間服務4億人口,已經足夠三大成為全球三甲分子。

一週重點新聞
‧受個人消費和對外貿易支撐,世界銀行調高中國今年增長預測0.1個百分點至6.8%。
‧中國城市競爭力研究會公布2017全球城市競爭力排行榜單,上海排名第一,香港排行第二,機構會長桂強芳預計,排名第3的深圳或在未來超越本港。
‧海航集團稱,美國紐約曼哈頓的1180寫字樓,是集團目前唯一宣布出售的地產項目,強調三藩市教會區的一座寫字樓、紐約市第三大道850號大樓,以及香港的啟德地皮均無意出售。
‧市建局公布,旺角新填地街招標項目由信置(00083)及莊士機構(00367)投得,將興建187伙住宅。分析估計,項目住宅部分落成後每呎可賣2萬元起,以中小型單位為主。
‧信置(00083)奪得中電(00002)前何文田亞皆老街總部的發展權,市場估計地皮市值逾80億元,總投資額逾百億元。

未來一週,美國將公布多項經濟數據,第三季經濟增長最終修訂數字將於週四公布,市場料美國上季GDP總值最終修訂維持增長3.3%,是2014年第3季以來最大增幅。同日亦有12月費城製造業指數,估計升至23:週五有上月耐用品訂單,估計整體由跌轉升1.6%。而扣除運輸,預期升幅收窄至0.4%。

此外,週五會有12月密歇根大學消費者情緒指數終值,估計向上訂至97。同日亦會有反映未來3至6個月經濟發展趨勢的11月領先經濟指標,料升幅收窄至升0.4%。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

免責聲明
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