長和翻身黃金機會

《資本壹週》598期(2017年4月20日)
 
-假如葵涌貨櫃碼頭用來起樓,隨時可建30萬個住宅。
 
-當中,長和與九倉可成為大贏家,前者更是一鋪翻身。
 
-民主黨主席提議的大和解方案相當無譜,難怪要撤回。
 
此前本欄已提出,長地(01113)市值將被九倉超越;上期再提出,這還不特止,就連內房例如碧桂園(02007)及恒大(03333)都有機會爬過其頭,不過,長和系仍然有翻身的大好機會。
 
所說的是,如果港府將地位日漸低落的葵涌貨櫃碼頭,轉用途作興建住宅,長和便發達了。事關位於葵涌及青衣的香港貨櫃碼頭,現時共設9個碼頭,由5家營運商管理及經營,包括香港國際貨櫃碼頭、中遠-國際貨櫃碼頭、現代貨箱碼頭、杜拜環球港務,以及亞洲貨櫃碼頭。
 
當中,長和(00001)透過和記港口信託,於4、6、7及9號碼頭經營及管理共12個泊位;另與中遠太平洋合資公司中遠-國際貨櫃碼頭(香港)(CHT)經營8號(東)的兩個泊位,以及與中遠太平洋及中海碼頭香港,建立策略性合作夥伴亞洲貨櫃碼頭(ACT)營運8號(西)的兩個泊位,總計其營運佔地169.54公頃。
 
 
夠起近30萬個住宅
 
以葵涌的可建地積比率8倍、每個單位平均面積500方呎計,每公頃可建1,721個單位,近170公頃地就可興建約29.2萬個單位。以目前附近南昌站上蓋物業匯璽的售價計,由開售初期的每方呎逾18,000元,至最新加推賣到逾26,000元,取平均22,000元之數,這29.2萬個單位,價值便達32,000億元。
 
當然,長和實質擁有的碼頭權益,並非百分之百。根據其2016年年報資料,集團實際持有香港國際貨櫃碼頭30.07%權益,亦即可佔土地權益約33.33公頃;佔中遠─國際貨櫃碼(CHT)15.03%權益,故8號碼東佔地權益為4.5公頃;佔亞洲貨櫃碼頭(ACT)12.03%權益,故於8號碼頭西所佔的土地權益為3.43公頃。總計長和於葵涌貨櫃碼頭可佔約41.23公頃土地,以8倍地積計,有關用地約可建79,056個單位,價值8,696億元。
 
 
長和系與九倉大豐收
 
看看長和系重組後的地產旗艦長地(01113),過去兩年的售樓收益,2016年包括攤佔合資企業的銷售收入為568.04億元;2015年為490.59億元,取其平均數,即年銷售收入529.32億元,如果將其碼頭權益用地起樓,住宅價值8,696億元,相當於長地賣樓16.4年的總收入。換言之,假如貨櫃碼頭真箇搬遷用來建樓,長和系的價值肯定飛升,一鋪翻身。
 
除了長和系,九倉亦持有67.94%現代貨箱碼頭,於1、2、5號碼頭各有1個泊位,於9號碼頭南擁有4個泊位,即共有7個泊位,佔地約92.61公頃,相當於996.84萬方呎,同樣以500方呎一個單位計,可建19,936個,每個價值1,100萬元(以呎價22,000元計),價值2,192.96億元。九倉佔股67.94%,價值1,489.9億元。
 
 
大和解提議相當無譜
 
企業可以一鋪翻身,在政治圈也可以有大和解?民主黨主席胡志偉本週一(18日)就建議林鄭月娥,運用《基本法》第48條的權力(包括「赦免或減輕刑事罪犯的刑罰」),特赦佔領行動中所有參與者,以及「七警」和退休警司朱經緯,以展示新政府修補撕裂的最大誠意。而香港的社會矛盾源於政治制度,因此修補社會撕裂是政治行為,一定要透過政治手段才可以解決。
 
有關建議受到無論泛民以至建制派的反對,結果胡志偉當晚立即收回言論兼夾道歉收場。而事實上,個人也認為有關提議相當無譜,因為就算特赦,也不是這樣特赦法。
 
首先,特赦牽涉到原則上的問題,如果特赦佔領行動參與者,即是承認大家可以亂搞,如有任何不滿,便可以置社會穩定於不顧,堵塞交通,置經濟民生於不顧,犯了錯可以不用承擔責任,完全違背法治精神。
 
此外,特赦亦牽涉到法律上的問題——所謂特赦,當然是判了罪才可以特赦,佔領行動「3+6」人現時只被控以「公眾妨擾罪」,還未審訊,更遑論判決了,豈能特赦?難道相關人士也認為肯定入罪?
 
 
新政府大把任務等著做
 
這還不特止,為何只是特赦佔領行動參與者?那旺角騷亂參與者呢?反正也無發生搶劫等罪行,是否一併特赦?若非如此,為甚麼只特赦佔領行動?標準在哪裏?
 
最重要是,港府過去一輪的拘捕行動,只是「執正來做」,泛民愛玩法律,政府便跟著講法律,好讓泛民知道,用一毫子去「大」政府100萬元,是要付出代價的,尤其是那一毫子還不是泛民的,而是全香港老百姓的。
 
最後,民主黨提出特赦,如果其他反對派亦支持,但偏偏政府不妥協,難道又說政府沒誠意大和解?將責任推落政府身上,以後泛民更加可以為反對而反對,令社會更撕裂?
 
事實上,正如本欄此前所說,修補與反對派的撕裂,根本並非新政府的首要任務,相反,大可擺到最尾。新政府首先要團結的,是建制派,接著則要提升北京對香港的信任,繼而就是發展經濟,以及解決土地問題。
 
 
南華證券錢莊
 
美朝局勢看似劍拔弩張,但週一美股、日股表現精壯,尤其道指挾高183點,反映市場對局勢進一步轉差不感擔心。其實,美國總統特朗普是一名成功生意人,如果向北韓動武,對美國本身就是不划算的生意。至於週二美股回軟逾百點,則是企業業績叫人失望所致。
 
此外,英國首相文翠珊突然尋求提前在6月8日舉行大選,以致富時100指數急跌2.5%。
 
結果,港股繼週二急挫337點或1.39%,跌穿24,000點之餘,還失守10天、20天及50天線後,週三最多再跌200點,見23,723點,創逾一個月低,最後以跌98點至23,825點收市,走勢與內地一樣偏弱,就可能是受內地收緊金融監管影響。
 
 
每週焦點板塊——內銀
 
近日內地銀監會密集發布包括《關於銀行業風險防控工作的指導意見》、《關於開展銀行業「違法、違規、違章」行為專項治理工作的通知》、《關於開展銀行業「監管套利、空轉套利、關聯套利」專項治理工作的通知》等監管政策,短短兩個星期已發出七份文件,由於矛頭所指,加上朝鮮局勢不穩等,內銀股首當其衝,股價顯著受壓,普遍跌至一個月以來低位,其中民生銀行(01988)跌幅最大,一週累跌4.54%,其他如建行(00939)跌幅亦介乎2%至3%。
 
經過此輪調整之後,內銀股的AH差價再度擴闊,建行、工商銀行(01398)及中國銀行(03988)H股較A股分別出現超過6%、8%及9%的折讓。對內地資金而言,內銀股派息水平吸引,現時差價再度擴闊,相信可再吸引內地資金趁低吸納,為內銀帶來支持。AH差價縮窄將會是大趨勢,好讓A股入「摩」,內銀既然屬於權重板塊,料會率先展現AH併軌的大方向。
 
 
一週重點新聞
 
.IMF表示,受日本、英國及中國經濟拉動,全球今年經濟增長預測由1月份的3.4%上調至3.5%。
 
.國家統計局公布,在投資、出口、工業增速超預期帶動下,今年首季GDP按年增長6.9%,略高於市場預期的6.8%,較去年第四季的高0.1個百分點,為1年半以來新高。
 
.中國海關總署公布,以美元計價3月出口按年增長16.4%,進口按年增長20.3%,高過市場預期,3月貿易順差為239.25億美元。
 
.福布斯公布2017年華人富豪榜,今年共486位華人富豪上榜,其中中國內地富豪達334位,佔比為69%,而萬達集團董事長王健林,以313億美元淨資產成為亞洲首富。
 
.西鐵錦上路站1期招收意向,預計下週一截止,項目提供約1,652伙,限呎單位比例4成,屬於政府在鐵路項目加入限呎條款以來最低。
 
.財政司長陳茂波表示,要協助市民置業始終靠增加供應,不排除運用《土地收回條例》回收棕地。
 
.戴德梁行2017年首季報告指出,本季全港各寫字樓區均錄得正吸納量,是自2015年第4季度以來首見,中環超甲廈待租率僅2.8%,為2008年第3季以來新低。
 
.香港機管局公布,香港國際機場3月貨運量錄明顯增長,貨運量按年增加17.8%至43.3萬公噸,主要貿易地區中,以歐洲及北美洲升幅最顯著;不過客運量則同比下跌2%,至590萬人次。
 
.澳門博彩監察協調局公布,今年首季貴賓百家樂收入354.91億澳門元,按年升16%。
 
.市調機構Gartner數據指出,今年首季全球PC付運量為6,218萬台,按年跌2.4%。而在全球3大製造商中,出貨量最多的是聯想(00992),佔市場19.9%。
 
下週美國將公布多項重要經濟數據,週五會有4月的製造業採購經理人指數、服務業採購經理人指數,以及成屋銷售數據,有分析料,當地上月新屋動工按月跌2.2%,以年率計增至128.8萬間;另市場預計,美國3月工業產出按月增長0.5%。此外,美聯儲會於週四凌晨公布俗稱為「褐皮書」的經濟調查報告,明尼阿波利斯聯儲銀行行長卡什卡利會在週五發表講話,他今年將參與制訂美國貨幣政策。
 
文章來源:《資本壹週》
 
 
吳鴻生:南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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