特首參選人房策 高下立見

《資本壹週》589期(2017年2月16日)
 
-前財爺的建議,認真「趕客」,更反映其不懂得樓市運作。
 
-林鄭的房策實際得多,完全明白最重要是協助市民置業。
 
-近日港股升勢由內地資金買貨帶動,目的是收窄AH差價。
 
四位特首參選人都已經公布政綱,比併其中的房屋政策,立見高下。葉劉淑儀主要在居屋定價上做手腳,乏善足陳;胡國興則打棕地主意,一如其他政綱般幾乎是不可能的任務;曾俊華的六成市民住公營房屋,相當嚇人;至於林鄭月娥,就最實際。
 
兩位前司長的房屋政策,可謂南轅北轍——前財政司司長曾俊華竟然提出,要為全港六成市民提供公營房屋作為居所;前政務司司長林鄭月娥則致力幫助市民上車,將置業階梯由三變五。
 
曾俊華在政綱中引述2015年數字指,居於公營永久性房屋,包括出租公屋及資助出售單位的人口,佔全港總人口45.8%,如果要達到未來長遠目標的60%,以香港目前人口730萬計算,也需要將額外105萬人納入公營房屋;就算每個家庭住戶人數平均為2.9人,都要36萬個單位。
 
 
未來30年需100萬單位
 
如果根據統計處的「居港人口」推算,至2043年,香港人口將達到822萬,六成人口即是493.2萬,即使每戶人數不如預期般進一步遞減至2.7人,到時全港公營房屋都需要有170個單位,比起現時的約74萬個,未來廿幾年豈非要興建近100萬個公營房屋單位?依照目前政府的算盤,就算將所有土地撥作公營發展,私營則一個單位也沒有,亦恐怕湊不夠數。
 
況且,本欄早已指出,公屋政策導致創貧,鼓勵低下階層向下流,而非向上爬;居屋就更加是「怪物」,需要將貨就價,暴殄土地資源,根本不應該存在,如今反而要愈起愈多?因此,本欄認為,這位前財爺的建議,認真「趕客」,更反映其不懂得樓市運作。
 
事實上,過去幾年,曾俊華以至金管局總裁陳德霖,往往睇錯樓市,不下數次提出警告,呼籲市民小心樓市泡沫。假如大家聽了其忠告,白白錯過樓市的上升,就只能徒呼荷荷。
最快捷方法是「官商勾結」
 
至於林鄭,比起前財爺的房策,便顯得實際得多。當中最重要的理念,是她似乎明白到,當前首要任務不是「安置」低下階層有安居之所,而是協助他們買樓,擁有自己的物業,如此這般往後才能享受樓市向上的好處,並非眼睜睜看著貧富懸殊愈來愈大。
 
不過,增加置業階梯並非最好辦法,與其多設一層「綠置居」,以市價六折定價,讓綠表人士申請;以及多設一層「首置上車盤」,讓不夠首期的年輕人上車,不如猶如本欄一直建議一樣,直接派錢,資助他們置業好過。
 
數,是這樣計的。以啟德發展區為例,撇開海航奪地所創的天價紀錄每方呎1.36萬元,現時該區樓面地價閒閒地也值1萬元一方呎,以規畫署撥作興建公營房屋的四幅地皮,佔地51.6萬方呎,可建樓面335.8萬方呎計算,就值335.8億元,補貼回可提供的6,000個單位,每戶便可得到500萬元,肯定皆大歡喜。
 
就連增加土地的方法,林鄭與本欄都英雄所見略同,就是打發展商手頭上農地的主意。而事實上,此類「官商勾結」不可不勾,因為淨計四大地產商,土地儲備中就有逾億方呎農地,以地積比率10倍,單位平均面積500方呎計算,一下子便可以發展出200萬個單位。
 
此外,填海則是長遠闢地的方法。只要沿著大嶼山兩邊海岸線,一邊是機場幹線的沿岸,另一邊則是由貝澳、長沙,到塘福,直到石壁,對開填出1,000米,便能各自填出50平方公里,合共便有100平方公里,相當於目前大嶼山147平方公里的三分之二,亦差不多相當於現時全港已用土地面積,足夠未來二、三十年發展。
 
 
資金流入收窄AH差價
 
事實上,並非賣花讚花,本欄的分析往往應驗,譬如樓市,早已說過「辣招」沒效,只會扭曲市場運作,拖延樓價升勢罷了;另外,此前亦說過,A股遲遲未能被納入MSCI指數,其他因素通通都是廢話,最重要的障礙其實是A、H差價巨大,因為萬一納入中資股,應該以A股計價還是H股計價?因此,如果A股要入「摩」,A、H差價一定要收窄。而近日港股的升勢,恒指本週三(15日)一度高見24,067點,衝破去年10月11日的高位,便由內地資金來港買H股所帶動。
 
此前港股上升,先由匯控(00005)、騰訊(00700)帶動,當中值得一提的是,買入「大笨象」的,絕非「大媽」;最新一輪則到內銀升了上去,本週三四大全線創出52週高位——農行(01288)收報3.63元,升6%;建行(00939)以6.27元收市,升5%;中行(03988)亦升近4%,收報3.97元;工行(01398)收報5.1元,升2.8%。
 
事實上,恒生AH股溢價指數本週三跌至118.07,較15年1月近140的高位,已經大幅回落。以內銀計,A、H差價就由高峰期的三成左右,收窄至不久前的一成,現時更加縮減到三、四個巴仙。例如農行(01288),差價就只為2.4%,屬四大中最低者;即使差價最大的建行(00939),也只差6.3%罷了。如果資金再攻一浸,隨時平水。
 
內銀之後,下一步估計將輪到內險股收窄AH股價的差距。且看國壽(02628),即使近期回升不少,差價亦達18.5%,新華保險(01336)更達21.8%;而未來3至6個月,就到其他差價大的「垃圾股」。
 
 
南華證券錢莊
 
港股踏入2月以來走勢向好,恒指反覆上揚,週三(15日)成功突破24,000點關口,高見24,067點,收市雖然未能收於24,000點之上,但亦能以接近高位23,994點收市,升291點。
 
港股近日除指數有睇頭之外,最重要是成交亦顯著上升,達到1,000億元左右,反映終於有資金流入。不過,資金並非來自歐美,而是內地,亦非「大媽」的錢,而是國家的錢。結果,港股之前多次未能突破的阻力,終於衝了上去,之前的頂成為如今的底。
 
港股今輪升浪由1月展開,先由股王騰訊(00700)起動,之後到匯控(00005),近日到內銀發力,往後估計是內險,最後就是「垃圾股」,目的是收窄A、H差價,好讓A股入「摩」,國指升到11,000點亦不出奇。
 
氣氛好轉,固然有人沽貨套利,但亦會逼到基金經理追貨,況且美股續創新高,以致6個月後加息機會極高,惟香港卻未必跟隨,因此,投資組合雖然「低買高沽」,卻須住來沽,因為很可能像近日一樣,沽了未必能買回。
 
煤價去年開始反彈,帶動多隻煤炭股亦節節上升,更相繼創出新高,龍頭中國神華(01088)一度高見17.7元,較一年低位反彈逾七成,週三其H股收報16.72元,較A股僅有14%的折讓。
 
近日有消息指,發改委正考慮在3月中旬供暖季結束後,從目前允許煤礦按照330個工作日生產,恢復至按照276個工作日生產,以防止再度出現產能過剩,此舉料有利煤價,對煤炭企業無疑是好消息。
 
雖然,神華為煤炭龍頭企業,但在AH差價收窄下,吸引力開始減退,反觀同業兗州煤業(01171),目前H股較A股仍然有近五成的折讓。目前,南下資金正追逐AH差價概念股,而神華及兗煤同屬煤股,相信北水會較喜好差價較大的兗煤,以致兗煤隨時在同業中跑出。
 
 
一週重點新聞
 
.國際能源署(IEA)最新報告顯示,石油輸出國組織(OPEC)成員國與11個非成員國達歷史性減產協議,各產油國履行減產承諾,執行率達9成,創紀錄最高。
 
.美國白宮國家安全顧問弗林週一宣布請辭,成為新政府1月20日上台後首名因醜聞辭職的官員,料會對新政府構成打擊。
 
.白宮高級政策顧問米勒確認,白宮正考慮修訂和簽署新的行政命令,以及其他所有可行選項,以確保移民制度不被恐怖分子利用。
 
.中國海關總署公布,以美元計價,內地1月出口按年增長7.9%,進口則增長16.7%,均遠高於市場預期。但由於中美貿易存在不確定性,成為今年外貿最大風險。
 
.國家統計局公布,1月內地CPI按年上漲2.5%,創兩年半新高,高於預期的2.4%;而工業品出廠價(PPI)則上升6.9%,續創近5年半新高。
 
.中國證監會主席劉士余稱,應積極穩妥推進期貨及衍生品市場發展,會適時退出股指期貨臨時性限制措施。.中國恒大(03333)主席許家印稱,今年地產業務銷售目標為4,500億人民幣,並於未來保持每年20%增長,今年實現核心淨利潤243億人民幣。
 
.保利置業(00119)的啟德項目龍譽已取得售樓紙,計畫本季推出。
 
.吉利汽車(00175)被納入恒指成分股,正式染藍,利豐(00494)則被剔出;另國指將納入郵儲銀行(01658),剔除青啤(00168),變動於3月6日生效。
 
.德勤估計,未計向房屋儲備金撥款,上財政年度盈餘將達850億元,較2015至16財年144億元大增。而去年批出的商住地價理想,預計期內賣地收入增300億元,截至3月底財政儲備料達9,279億元。
 
.特首參選人曾俊華在政綱中提出訂立六成港人住公營房屋的目標,中原集團主席施永青認為這是香港沒落的象徵,不希望香港淪落至此。
 
下週美國將有多項數據公布,週四會有費城製造業指數,估計2月回落至到正18;同日亦有上月的新屋動工,市場預料按月減少4,000間至122.2萬間,至於同期的建築批則估計按月增加2,000張至123萬張。另外,週五則有反映未來3至6個月經濟發展趨勢的上月領先經濟指標,預期按月升幅收窄,僅升0.5%。
 
文章來源:《資本壹週》
 
 
吳鴻生:南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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