土地政策 牽連經濟

資本平台 (2022年6月16日)

土地政策 牽連經濟

.土地不足與勞動力不足一樣,會窒礙到經濟發展。

.解決30年來的問題不足夠,還要考慮未來30年。

.大量增加土地供應,一是北部都會區,二是填海

 

本欄上期提到,候任特首李家超上任後亟需檢討人口政策,今期不如分析一下與之息息相關、相輔相成的土地房屋問題。皆因若要提升香港的競爭力,就要大量增加人口流動,內地超大城市常住人口就達1,000萬,新加坡過去30年經濟增長得如此急,也是由於放鬆了人口政策,人口增加了近九成,當中一大部分是流動人口。

 

反觀香港,同期人口只從600萬水平,增加到750萬,以致各行各業缺乏發展動力,可食老本的,便食老本;被廢了武功的,卻無新行業頂上。淨計娛樂圈,以前明星輩出,花邊新聞一籮籮,早已今非昔比;更遑論商界,完全沒有新的本地富豪崛起。且看內地,就有一批靠電商起家的;再看美國,也有靠電動車發達的。

 

因此,香港未來需要大量吸納人才,除了中資外資派駐的,還有市場力量吸引過來搵食的,例如大灣區的年輕人,而非單向地鼓勵香港年輕人北上,目標是10年內將人口谷上900萬甚至1,000萬,而這就需要適合的土地房屋政策。

 

照顧周到  全球最好

香港現時的土地問題,乃過去30年累積下來的,一直無去處理——土地不足,無去規劃大量增加供應,這與勞動力不足一樣,窒礙到經濟發展。本欄提出過很多次,香港可發展的產業不少,例如醫療、教育等,但全部都需要地。值得注意的是,現時處理30年來累積下來的問題,尚未足夠,還要考慮未來30年的發展。

 

至於房屋問題,則出在太傾斜於照顧低下階層,着重興建公營房屋,以前公私營房屋建屋比例是六比四,現時已提高至七比三,未來10年仍然如是。近日看到一段網上直播,訪問了一位老人家,70歲還未退休,仍在打工,月薪幾千元;被問到為何不返回內地居住,其答案正是癥結所在:內地太貴了,淨計住,都負擔不起;現時則住在公屋,月租不足2,000元,這還未計其他福利,包括「生果金」、長者生活津貼,以至醫療等。此類個案相信不少——有工可做,有公屋可住,有津貼可領,醫療也照顧埋,如此周到,誰還會走?就算想走,也走不到,除非早年已在內地置業,否則上了年紀的,難以返回內地退休。如此看來,香港乃全球對市民最好的地方。

 

然而,這個扭曲市場的政策,已無法扭轉。唯今之計,只能盡量減少興建公屋,多建居屋,讓公屋住戶「升級」;此外,再將位於市區的舊公共屋邨清拆,把寶貴的土地資源,用於符合其價值的用途上。

 

望着未來20年規劃

此前港府曾經用過一招,以為私樓暴利,可借助內地發展商入來競爭,便可令樓價下降。然而,這個如意算盤打不響。事關樓價高的原因,在於無地。正如一間餐廳,要煮3個菜,本來只需2個廚師,店主卻多聘3個廚師返來,結果人工由誰來付?當然就是顧客埋單,策略完全錯誤,浪費了時間與資源。

 

其實,香港土地問題很易解決。第一,是好好規劃及利用北部都會區,不要只顧解決低下階層居住問題,而是放遠目光,照顧1,000萬人口所需,甚至能夠容納更多產業發展,望着未來20年甚至更長時間去做,否則放鬆了人口政策,經濟發展仍受制於土地不足。

 

事實上,北部都會區面積不少,廣達300平方公里,相當於全港1,106平方公里的約三成,或相當於兩個大嶼山,可大量增加土地供應,政府可考慮不同政策,讓之提速發展。

 

例如限制私人發展商囤積農地,旗下農地需在指定時間內申請補地價發展,否則要以特定價錢轉讓予政府;至於批准了改用途的農地,亦需在指定時間內動工,否則罰錢。隨着農地以至棕地的地積比極低,低至小於1,獲得發展後,地積比便大大提高,到時就可興建大量樓面,以供住宅以至其他物業種類發展之用。

 

環顧全港  填得就填

第二,就是本欄過去十多年來不停提到的填海。不止「明日大嶼」計劃的部分,而是環顧全港,可填海的,都盡量填。例如沿着青山公路填出去,抑或將軍澳還有無得再填?

 

總括而言,新加坡經濟如此好,除了歸功於人口政策,其土地政策也是功臣,香港需要急起直追,制定與「大都會」匹配的人口政策及土地政策,才能追回落後了很多年的經濟,才能達到內地寄予香港的期望。

 

 

 

南華證券錢莊

隨着美國公布的通脹數據進一步惡化,達到40年以來最高,市場憂慮聯儲局將加快「收水」步伐及大手加息,幅度達到0.75厘甚至1厘,美股徐徐下跌,截至當地時間本週二(14日),道指連跌5日,累計下跌2,816,相當於8.5%,收報30,364點;標指同樣連跌5日,累計下跌425點,相當於10.2%,收報4,160點,從今年1月高位計,已下跌超過20%,繼納指後踏入技術性熊市。

美股大跌,港股自然難以獨善其身,恒指本週一(13日)一度下跌逾800點後跌幅收窄,本週三(16日)於聯儲局公布議息結果前夕回升240點,但一週計,仍下跌3.2%,相當於707點,收報21,308點,期間曾跌穿21,000點;國指跑輸大市,下跌4.0%,相當於227點,收報7,453點;科指跑贏大市,下跌2.4%,相當於114點,收報4,704點。

事實上,正如上期提到,港股近日回升,主要是靠科網股帶動,投資者不妨先博龍頭,然後才轉向落後股份。

 

每週焦點股份——新東方在線(01797)

港股經過此前一輪上升,今個星期回一回氣;不過,跌市當中,也有表現亮麗的板塊,就是內地教育股;當中,要數最矚目的,非新東方在線(01797)莫屬,截至本週三(16日),已連升8日,由6月2日的3.65元,節節上升至16.56元,累計升幅達到3.5倍,氣勢甚於破竹,並帶挈其母公司新東方(09901)也連升8日,由10.10元,上升至17.88元,就連其他教育股也一併炒起。

一切源於新東方在線在去年中央祭出「雙減」(減輕義務教育階段學生作業負擔和校外培訓負擔)政策後「轉型」,進行直播帶貨,本來成績一直平平,直至創辦人之一兼集團主席俞敏洪近日在「東方甄選」直播間進行中英雙語直播帶貨,吸引到網民看直播「免費學英文」,便一炮而紅,6月9日至11日短短3日間,「東方甄選」直播間粉絲單日分別增長44萬、77萬、30萬,交易額增長262萬、1,123萬、522萬人民幣,在線觀看人數達10萬人,相比之前的峰值上漲了超10倍。

值得一提的是,新東方在線備受追捧,除了因為殺出一條血路,還因股價跌得太殘,此前最高市值達420億元,最低跌至28億元,現時回升,也只及高峰時三分之一。

 

 

文章來源:Capital 資本平台

吳鴻生:南華集團主席
劉若文:資本平台顧問

 

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