期待施政報告 解決土地問題

資本平台 (2021年9月30日)

期待施政報告 解決土地問題

.降低「祖堂地」轉售門檻,隨時可釋放480公頃土地。

.「土地共享計劃」3宗申請,已可提供17,852個單位。

.在葵青貨櫃碼頭用地起樓,規模相當於18個太古城。

 

恒大(03333)債務危機正在緩減。集團本週三(29日)發公告指,以每股5.7人民幣的價錢,向瀋陽盛京金控出售17.53億股盛京銀行(02066)非流通內資股,相當於盛京銀行已發行股本的19.93%,所得99.93億人民幣將用作償還集團對盛京銀行的相關債務,交易完成後手頭上還餘下14.57%盛京銀行股權。

 

根據公告,瀋陽盛京金控是一間國企,由瀋陽市政府國資委持股58.33%、瀋陽市財政局持股30.74%、瀋陽市城市建設投資集團持股6.25%,以及遼寧省財政廳持股5.04%。

 

陸續賣資產  繼而債轉股

事實上,早就有消息指,中央不會直接以紓困即注資的方式,解決恒大危機,但就鼓勵國企或政府支持的企業,接手恒大資產,包括一些龐大的在建項目,涉及地產開發商包括華潤置地(01109)、中國海外發展(00688)、萬科(02202)、中國金茂(00817)等共7、8間,有些更正進行盡職調查。

 

當中,傳聞廣州城市建設投資集團就會買入廣州恒大足球場及其週邊住宅項目;淨計足球場,造價便達120億人民幣,可容納10萬名觀眾,落成後將成為全球最大足球場。

 

另外,除了出售資產,集團高達2萬億人民幣的債務,部分或會以債轉股的方式得以大減。隨着爆煲陰霾稍退,恒大本週連升3日,由上週五(24日)的2.36元,回升到3.07元,本週三單日更彈升15%;以此前的低位2.06元計,已回升近一半,當然,以歷史高位計,仍不見了九成。至於恒大物業(06666),也已重返5元水平。

 

土地共享反應漸趨熱烈

那邊廂內房股的警報逐步解除,這邊廂的本地地產股,經過上週的下挫後,亦收復了不少失地,往後就看下週三(10月6日)特首林鄭月娥公布其任內最後一份的《施政報告》,據說當中將落重墨於增加土地供應上,包括修改《新界條例》,降低「祖堂地」(即是由新界宗族、家族以「祖」或「堂」集體持有的鄉村土地,包括,原居民鄉村的祠堂、廟宇、祖墳及農地等)之轉售門檻。以涉及面積達2,400公頃,措施可助釋放兩成土地,新界地積比3倍,一個單位平均500方呎計,便可興建31萬個單位。

 

事實上,農地昰中期最大的潛在土地供應來源,因此相信林鄭亦會強化「土地共享先導計劃」,增加誘因吸引發展商參與。翻查資料,「土地共享先導計劃」自去年5月推出以來,至今合共獲得3宗申請,全是過去一季發生的事,反映發展商經過一輪研究後,反應漸趨熱烈。

 

首宗申請的,是農地土儲並非名列前茅的南豐,地點在大埔露輝路及汀角路,地盤面積約34.4萬方呎;其中,20.62萬方呎土地以3.15倍地積比發展,興建出1,149個公營或首置單位,以及100個安老院舍宿位;另外8.84萬方呎則以3倍地積比發展,興建出493伙私人住宅。

 

至於之後兩宗申請,則分別由兩個農地土儲大戶新地(00016)及恒地(00012)(聯合會德豐地產)提出,項目規模也較大,分別位於元朗蠔洲路及大埔社山路,前者佔地約63萬方呎,將提供2,616個公營或首置單位,以及1,474伙私宅;後者佔地更達208.2萬方呎,將提供8,484個公營或首置單位,以及3,636伙私宅。如此這般,三個項目合計已可提供17,852個單位,相當於十年建屋目標每年平均4.3萬個的超過四成。

 

發展葵青貨櫃碼頭可行

農地要有基建設施配合,而這需要時間,所以,有消息指,林太計劃向現成的市區用地打主意,所說的是在葵青貨櫃碼頭建屋。這實在不失為一個可行的方案,原因有三。

 

第一,該處已是熟地,無需複雜平整工程;第二,交通設施亦頗完善,道路、高速以外,要到美孚港鐵站,也可步行而至;最重要是,幅員甚廣,淨計9個碼頭,佔地已達279公頃,加上圍繞碼頭範圍的港口後勤用地,再多100公頃,以太古城佔地21.5公頃計,相當於18個太古城,可容納逾50萬人口。

 

其實,早於2018年「土地大辯論」時,專責小組已提出過重置碼頭以至在碼頭上蓋建屋的建議,只是後來因為種種問題,例如重置碼頭需覓得適合用地,及新舊碼頭需無縫交接以免影響營運等,結果不了了之。期待新一份《施政報告》有甚麼新思維、新方案,解決相關問題,甚至解決整體的「土地荒」。

 

【吳老闆事忙,本文由劉若文代筆。】

 

南華證券錢莊

港股過去一個星期走勢反覆,高低位超過1,000點;單計本週三(29日)期指結算日,恒指開市跟隨隔夜美股急插569點而低開224點,跌幅一度擴大至455點,及至午後拗身而上,收市完全收復失地,倒升163點,單日波幅近650點。

一個星期埋單計數,恒指上升442點,即1.8%,收報24,664點,但曾再度失守24,000點;國指跑輸大市,只升1.4 %,即120點,收報8,760點;科指也是跑輸大市,沒升更跌,跌1.0%,即64點,收報6,179點,一度跌至接近去年7月推出以來最低水平。

當中,上週成為風眼的中港地產股均回升。隨着恒大(03333)本週三公告,開始出售資產,今次是盛京銀行近兩成股權,作價近100億人民幣,恒大系大反彈,除了恒大單日急升15%,恒大物業(06666)亦升9%,恒大汽車(00708)更飆44%。

 

每週焦點股份——中海油(00883)

油價拾級而上,紐約期油本週二(28日)突破每桶76美元,創出7月以來最高;布蘭特期油更突破每桶80美元關口,創出近3年來新高,這是由於即使石油輸出國組織(OPEC)增產,但供應仍然不及需求所致。

OPEC發表的報告就指出,隨着全球多國解封,經濟活動開始恢復,流動性又持續,預料全球石油需求將超過疫情前水平。OPEC預計,今年全球日均石油需求為9,670萬桶,第四季度為9,970萬桶,2022年再增加至1.0083億桶,高於疫情前、即2019年的1.003億桶。

油價上升,油股自然受惠;「三桶油」當中,又以中海油(00883)對油價的敏感度最高。這還不特止,中海油還有回歸A股概念,本週日(26日)發公告指,計劃發行不超過26億股A股,於上海交易所主板上市,相當於經擴大後股本約5.5%,預計集資約350億人民幣,所得款項主要用於圭亞那等八個項目,另約50億人民幣補充流動資金。

以此計算,中海油A股每股發行價為13.46人民幣,較上週五(24日)港股收市價8.07元,有顯著溢價,對其H股以至中海油服(02883)均具正面作用

 

文章來源:Capital 資本平台

吳鴻生:南華集團主席
劉若文:資本平台顧問

 

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