內地樓市壓不住 本地商廈靜下來

《資本壹週》620期(2017年9月28日)

—內地樓價三年內翻了番,一眾房企可謂賺到笑。

—從股價可看到,市場不認為強強聯手威力無窮。

—怡東酒店賣不出,是出價問題抑或賣家不想賣?

要數過去一週港股主角,非內房股莫屬。多個城市上週末宣布新一輪調控措施,搞到本週一(25日)內房股領跌恒指,插水380點,市場紛紛睇淡,以為低處未算低,本週三(27日)又反彈,如坐過山車。

恒指在28,000點以上企了不足一個星期便掉頭回落,本週一最多更曾大跌近400點,再加上一眾不利因素,包括美聯儲啟動縮表、美朝關係愈發緊張等,坊間分析於是指出,恒指可能開始轉勢。

然而,個人卻認為,今次下跌,只是調整而已,並非轉勢,因為港股之前升得太急,由7月初的25,300點水平,升到上28,000點,才不過兩個月時間;以今年迄今升幅計,更達四分之一,成為芸芸成熟市場中表現最突出者,投資者趁勢先行套現鎖定利潤亦很正常。

內房賺到笑又錢多

事實上,今次港股調整的源頭之一——內地地方政府對樓市實施新一輪調控措施,就算真的是新一輪打壓的開始,但怎壓也壓不住一線城市樓價的升勢,尤其是市中心等靚位。

況且,經過過去兩、三年的急升,內地樓價已經翻了一番,一眾內房企業可謂賺到笑。假設從前的毛利率有25%至35%,如今售價升了一倍,盈利都升五、六倍。更重要的是,從前內房很難借錢,要高息發債,利息高達20厘比比皆是;如今則只要手執地皮,隨著地價冉冉上升,借錢已經變得很容易。

因此,本欄仍然看好一眾內房股,當中,恒大(03333)及碧桂園(02007)的市值,隨時可以升到上與年銷售額即約5,000億元看齊,即是繼超越香港地產股龍頭之一的長實(01113)後,就連同系的世界級綜合企業長和(00001)亦趕上。

超人、阿里難匹敵?

不過,長和似乎有新布局,除了放眼電訊業務,以及投入基建項目,還計畫染指金融業。長和本週二(26日)宣布,與支付寶母公司螞蟻金服組成策略夥伴聯盟,雙方將組合資企業,共同運營今年5月推出的電子錢包「支付寶HK」,進一步整合線上線下支付服務,合資企業待監管機構批准,交易料在2017年底前完成。

表面看來,支付寶有的是在內地的經驗,可以對零售銀行構成龐大的威脅,此乃「超人」沒有踏足的領域;而長和有的是在外地的電信網絡,集團在歐洲六國包括意大利、英國、瑞典、丹麥、奧地利及愛爾蘭,以及亞洲三國包括印尼、越南和斯里蘭卡,擁有超過1.23億活躍客戶,今次強強聯手,似乎所向披靡。

可是,實際而言,根據支付寶的經驗,卻未必需要電訊商的客戶基礎,相反,最重要的是與零售商的合作,而最初期要投入很多資金,用於補貼零售商,對顧客作出回贈,以吸引客戶使用支付寶。

事實上,消息公布之後,市場反應只屬一般,且看長和的股價,本週三只輕微上升0.3%,收報99.7元;同樣地,騰訊(00700)亦只微升了0.24%,收報338.4元,反映市場不認為長和與阿里結盟的後有何波瀾壯闊。而看騰訊的反應,則因為長和的宿敵新地(00016),眼見長和拍上阿里,相信亦不會執輸,結盟的對象,便可能是與支付寶在內地鬥得難分難解的we chat pay,即騰訊旗下的產物。

商業樓市靜了下來

其實,長和與長實經過世紀重組,兼逐步退出中港地產市場後,的確需要另找增長點,否則市值就會被中港地產商趕過頭;當中,如上所說,隨著內地樓市要壓也壓不住,內房超前乃是遲早的事,至於本地地產股,則隨著本地商業物業市場靜了下來,也暫時未能趕上。

文華東方本週三便宣布,已就收購香港怡東酒店提交的建議書作出考量,惟有關建議書並未完全符合期望或交易要求,並未能提供出售該項物業的基礎,故集團將繼續審視所有其他方案,當中或包括在原址進行重建,發展一棟商業樓宇。

值得留意的是,市場傳得沸沸揚揚,多個財團踴躍出價,例如在銅鑼灣擁有不少物業的華置(00127)、希慎(00014),新地更加被喻為大熱門。因為怡東酒店隔籬就是新地的世貿中心,若能合併重建,將會十分值錢。

市傳新地出價高達270億甚至300億元,以已獲批准重建為26層高商廈、總樓面68.4萬方呎計算,每方呎樓面地價便逾4.39萬元。雖然,怡東酒店的位置,要重建成商場才值錢,發展為商廈則不會值這個價錢。皆因商廈呎租即使叫到上80元,租金回報也只得兩厘罷了,完全不吸引。不過,出到270億至300億元,文華東方都不賣?因此,不禁令人懷疑,新地真的出到如此高價錢?抑或,文華東方根本沒打算真的賣,只是炒作一下股價?

一週重點新聞

‧世界經濟論壇發表《2017-2018年度全球競爭力報告》,瑞士繼續位列榜首,美國及新加坡排名分別為第二及第三,香港由去年的第九位,躍升至第六位。

‧美國商務部長羅斯(Wilbur Ross)強調,倘若政府能夠正確進行稅收改革,美國的GDP將會額外增長1%。

‧法國巴黎銀行估計,2020年中國綠色金融相關的投資機會料達2.2萬億美元,其中電動車行業發展潛力非常龐大。

‧評級機構標準普爾在調低中國長期信貸評級後,基於中國因素對香港構成「溢出風險」,宣布將香港評級由最高級別的「AAA」,調低一級至「AA+」,前景展望由「負面」轉「穩定」。

‧財政司司長陳茂波稱香港基金的發展潛力大,香港去年底基金管理業務合計資產達18.3萬億元,至今年6月底,證監會認可基金逾2,200個,當中在港註冊的基金數目較3年前大增5成至745家。

‧有消息指,百度旗下的愛奇藝最快計畫於2018年在美國上市,估值或逾80億美元。

‧萬達酒店發展(00169)首項重組計畫細節出爐,集團公告指,將以8.78億元代價收購萬達酒店管理(香港)的全部已發行股本。

‧新世界(00017)屯門新盤THE PARKVILLE將預留15伙作大學畢業生首置計畫,助青年上車,發展商稱將提供高於9成一按,最低首期29.4萬元便可上車。據悉,有關計畫將設禁售期,但細節仍在商討中。

‧屋宇署資料顯示,7月份共有3個私人住宅項目動工,涉及863伙,較6月份的減少59%,亦是今年第2低的月份。

未來一週週美國將公布多項重要經濟數據,其中一個焦點便是週四的第二季美國國內生產總值終值,市場估計,美國第二季GDP會由第一次修訂的3%升至3.1%,是超過2年來最強。

另週五則有上月個人收入和個人開支,預料兩者升幅都有所收窄,前者料升0.2%,後者則升0.1%;同日亦有9月芝加哥採購經理指數及9月密歇根大學消費者情緒指數終值,前者料輕微回落至58.5,後者估計維持初值的95.3。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯

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