強貨幣各自修行 穩樓市雙管齊下

《資本壹週》619期(2017年9月21日)

— 人民幣在中央控制下難以大升,只餘英鎊氣勢如虹。

— 農地轉用途是真供應,發展郊野公園則有極大水分。

— 辣招最毒的是令貧富愈來愈懸殊,可謂最惡劣政策。

今個星期投資市場乏善足陳,尤其是內地,人民幣在中央控制下強勢不再,撇除一線頭城市的樓市亦在政府一廂情願向北京獻媚下掉頭向下,至於A股,也仍然靜待爆上機會。

早兩期才說到,在中國的全球布局下,內地經濟未來十年將會好到不得了,十年後將會強到不得了,加上市場對大陸經濟由不相信變相信,對人民幣的淡倉變冚倉,因此估計兌每美元可以回到6.2的水平。

然而,兩個星期過去,人民幣後勁不繼,本週三(20日)中國外匯交易中心公布,人民幣中間價為6.5670,再跌140點,而之前的一個交易日,已經下跌111點;在岸價本週二更最多下跌223點子,逼近6.6的關口,去到8月底以來的最低;離岸價亦曾急跌259點子。從今個月初曾經連升11個交易日,升到6.43,創出近21個月新高計算,短短半個月間,便從兩個月升值4%的大好形勢,掉頭回落了2.6%,急升急跌程度猶如坐過山車。

當中轉捩點,在於上週一(11日),人民銀行停收境內金融機構的兩成外匯風險準備金,以及取消境外銀行的人民幣存款準備金,即是放寬過去兩年限制人民幣貶值的措施,因而釋放出人行不想人民幣大幅走高的信息,改變了市場的預期。

其實,橫看豎看,中央都應該希望人民幣呈強,先是爭取人民幣獲納入IMF的SDR,繼而是A股獲加入MSCI指數,還有滬港通、深港通、債券通等,在在皆令人民幣進一步國際化,近日更表明,大宗商品以人民幣計價及結算,已具備基礎及條件,會以原油作起點,而委內瑞拉亦已率先響應,改用人民幣為原油計價。不過,人民幣升值也是雙刃刀,會損害出口,影響經濟,中央也有其考量。

 

買時間填海

人民幣在中央控制下難以大升,只餘英鎊氣勢如虹;另一邊廂,本港賣地亦在上半年頻頻製造出高價成交後慢了下來,下半年至今只是7月賣了一幅馬鞍山白石地皮、8月賣了一幅大嶼山長沙、9月正招標大埔滘地皮,就連港鐵(00066)的上蓋項目招標也紛紛壓後,似乎是不想令政府尷尬——繼上年後,今年又遠遠低估賣地收益。

不過,在農地補地價轉用途方面,則加快了步伐。好像新地(00016)近日就宣布,已就十四鄉多幅農地補地價,金額合理,可建總樓面達480萬方呎之巨,發展年期長達8年以上。

港府這招絕對正確,極之抵讚,事關農地轉用途是短期大幅增加住宅供應的最有效方法,根本毋須理會「官商勾結、利益輸送」的指控。如果發展商大量申請轉用途,政府便宜少少批出亦無所謂,最重要是買到5至8年時間填海,增加長遠土地供應。

郊野地難用

至於郊野公園用地,根據規畫署數字,本港土地面積現時約1,110平方公里,當中綠化土地包括郊野公園佔了65.9%,坊間提出只消利用1%,便能興建150萬個住宅單位的說法,卻有極大水分。因為郊野公園多數都是山嶺,可建屋的土地不多,相信5%都無。

且看大嶼山,是全港最大島嶼,面積147平方公里,相當於全港土地面積超過十分之一,然而,若非填海填出機場及東涌新市鎮,可用土地相信不超過5%;再看香港島,可用土地亦不多,只得半山起到樓,南區那邊怎發展?

因此,農地轉用途是真供應,打郊野公園的主意卻是假供應,只可發展邊陲些少地方,下一步便是石崗軍營,以及提高可用地皮的地積比率。不過,以上一切都會消耗殆盡,長遠方法只得填海一條路可以走。港府還是叠埋心水,甚麼貨櫃屋等,都是多餘。

細單位玩完

一邊大幅增加供應,大家見到未來將有大批供應洶湧入市,便不會蜂擁買樓;另一邊廂,港府則須協助市民買樓,第一步是撤辣,因為辣招窒礙了市民買樓,最毒的是令貧富愈來愈懸殊,可謂最惡劣政策,只須保留買家印花稅(BSD),遏抑非本地居民買樓便可。

第二步便是直接補貼市民買樓,一是補息——補貼利息可能較為複雜,不如索性免息貸款,10年之內還本不還息;二是補錢,只須付出10%甚至5%首期,便可買樓。需要強調的是,為免患不均,補貼必需通有,不用抽籤。

如此這般,新界將有海量供應,源源不絕,細單位升浪玩完,只得市中心及工商業物業會升。就像現時的內地,一線頭的城市,市中心、靚位的樓價依然上升,反觀一線尾甚至二線城市,例如瀋陽,隨著年輕人統統湧向北京,三十多歲以下的都走了,加上地方政府為了擦鞋,在「十九大」前,夾硬將剛剛反彈的樓市打下去,莫說「港燦」生意難做,就連中資企業都難做,相信十幾年前響應內地省市來港招商而返大陸投資的港商,無人可以賺錢。

一週重點新聞

‧國際結算銀行(BIS)指,全球債務受會計方法影響,相信被低估13萬億美元,即約101萬億港元,隨之而來的風險難以預料。

‧國家發改委專家認為,經濟短期的波動並不影響中國經濟步入新週期的樂觀判斷,預期今年經濟較去年平穩向上,全年增速保持在6.8%。

‧人民銀行的數據顯示,8月新增人民幣貸款1.09萬億元,社會融資規模1.48萬億元,均好過預期,但廣義貨幣供應量(M2)增速放緩至8.9%,續創歷史新低。

‧國家統計局數據測算,8月全國70大中城市樓價按月升0.2%,連升28個月,升幅已是連續2個月收窄;按年升幅則收窄至8.3%,連續9個月收窄,且為去年7月以來最低。

‧內地每年十.一黃金週都會迎來出遊高峰,國家旅遊局預測,今年國慶與中秋假期,內地將有7.1億人次出遊,接近全球人口1成,將創歷史新高,旅遊收入將達5,900億人民幣,按年升12.2%。

‧屋宇署資料顯示,今年7月份全港共有7個私人住宅項目,合共2,464個單位落成,按月再增約5%,連升2個月,並為今年第二高的單月月份。

‧中資發展商來港高價搶地後屢傳出融資困難,恒隆系董事長陳啟宗在致股東函中指出,這些內地投資新貴所支付的高地價,難以賺取合理回報,集團已準備就緒,在樓價下跌時「拯救」這些中資新貴。

‧市場消息透露,文華東方國際集團標售銅鑼灣怡東酒店,獲出價達270億元,貼近業主意向價,若最終易手,將成歷來最大手物業成交,當中以新地(00016)中標的呼聲最高。

‧瑞銀報告指出,預期2025年電動車銷售為1,420萬輛,佔全球汽車銷量14%,並料中國電動車廠盈利能力可於2026年追上傳統車廠。

‧廣汽集團(02238)宣布,與騰訊(00700)簽訂《戰略合作框架協議》,將在智能汽車車聯網服務和智能駕駛、雲平台、大數據、汽車生態圈、宣傳及營銷領域開展業務合作。

‧挾「三馬」概念與互聯網金融熱潮來港上市的眾安保險,招股首日國際配售即獲數倍超額認購;公開發售部分的孖展認購更超過500億元,超購約87倍。

下週美國將公布的經濟數不多,括上月進口及出口物價、領先指標、9月製造業採購經理指數及第2季經常賬收支等,市場料週四的8月諮商局領先指標環比,預估值為0.2%,較前值0.3% 稍弱;而週五的9月Markit製造業PMI初值,目前預估值為53,較前值52.8為高。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯

 

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