合景泰富地產 (1813 HK):第二季銷售將面臨壓力 唯房價高企可維持高毛利

級評:買入
 
日期:2017年5月22日
恒生指數:25,391.34
 
收市價:5.67港元
12個月目標價:6.68港元
上升潛力:+17.8%
 
 
第二季銷售將面臨壓力 唯房價高企可維持高毛利
 
 
首季銷售達全年目標27.7% 唯四月銷售始下跌 – 合景泰富公佈首季度銷售理想,實現累計預售77.44億元(人民幣.下同),同比增加23%,完成了公司年度銷售目標280億元的27.7%。然而,合景泰富的四月份預售額為28.9億元,同比減少6.5%。若以環比計,四月份銷售則下跌了23%。四月銷售明顯受到國內一、二線的房地產調控所影響,而由於合景泰富的銷售項目均集中一線及熱點二線城市,我們相信房地產調控將拖累合景泰富第二季銷售。一季度雖訂下了基礎,唯全年計能否實現年度銷售目標仍有待觀察。一、二線城市調控嚴厲,唯房價似乎並未大受打擊,我們預料合景泰富年內仍能維持高毛利率,基本因素仍處於行內領先水準,再加上寫字樓的銷售競爭力強可填補一部分銷售額,我們維持合景泰富買入評級。我們維持2017年預測資產淨值人民幣8.47元,並給予3成折讓推算,目標價維持6.68港元(市帳率僅0.7倍),潛在升幅達17.8%。
 
一、二線城市成交量驟降影響銷量 – 自三月起,國內房地產調控政策出臺的次數及力度均前無前例,限購、限貸、限價、限售措施不間斷推出,截至五月初,全國共計有55個城市發佈了近160次調控政策,其中以一線城市的調控最嚴。以北京為例,自三月十七日至今的兩個多月間出臺十多項政策,先是實行認房又認貸;北京二套房首付比例提至60%,非普通自住房首付比例提高至80%;接著再出政策,要求非京籍購房者需連續60個月納稅等。上海更有新樓盤需公證搖號方式銷售的措施出臺。受調控影響,多個一、二線城市交投量大幅下降。CREIS中指研究院統計,四月份一、二線樓市成交環比、同比雙雙下行。一線城市環比降幅達30.50%,同比降幅34.57%;二線城市環比下跌16.02%,同比下跌35.45%。以一手商品住宅成交套數看,北京四月只成交了2,138套,同比跌幅高達59%,環比跌幅達19.6%。上海市四月成交5,567套,環比減少10.97%,同比下跌29.69%。廣州成交共8,031套,環比大跌47.51%,同比下跌27.05%。而下跌趨勢似乎未有停止的跡象,據偉業我愛我家市場研究統計,2017年五月上旬,北京全市新建商品住宅(不含保障房)網簽只有1,010套,環比四月下旬下降13.7%,同比2016年五月上旬下降17.8%。成交量降幅比預期為急,對以有43.6%可售資源位於一線城市的合景泰富而言將造成銷售壓力(北京:7.5%;上海:6%;廣州:30.1%),而合景泰富的其餘可售資源位於強力調控的熱點二線城市如杭州、佛山、成都等地,成交亦面臨下行壓力,我們預計第二季合景泰富的銷售將放緩。
 
房價仍高企支撐高毛利 – 雖然我們預期第二季起合景泰富銷售將放緩,唯我們相信合景泰富的毛利率可維持34%水準,屬行內領先水準。在國內強力調控下,房價並未跟隨成交量而大幅回落。國家統計局資料顯示,四月份北上廣深的新建商品住宅價格同比全升。以新建商品住宅價格指數看,北京環比升0.2%,同比升17.4%;上海環比跌0.2%,同比升15.4%;廣州環比升1.4%,同比升21.7%;深圳環比持平,同比則升6.7%。雖然環比增幅於四月收窄,惟我們相信年內房價在供應不足的一線及熱點二線城市內暫未有大瀉的可能,房價預料會大致持平或穩定放緩。鑒於合景泰富集中在一線及熱點二線的戰略佈署,土儲成本亦相對便宜(2016年新增土儲均為2016年上半年買入,不計香港土儲的平均地價為4,460元/平方米),我們相信合景泰富在房價持平或穩定放緩下可延續2016年34%的高毛利率水準,並帶來可觀的盈利。
 
商辦專案調控出臺 唯相信其專案吸引力仍存在 – 3月26日,北京住建委發佈調控商辦市場的公告,要求商業、辦公類專案(商辦專案)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批准,不得擅自改變為居住用途。商辦專案限購是北京樓市政策持續收緊的進一步深化,及後上海、廣州、成都等地都跟隨落實商辦專案的調控政策。據地產中國報導,5月12日,北京通州馬駒橋商辦地皮僅獲得一次報價,最終以底價6.2億元出讓,為五月內第三宗以底價成交的商辦地皮。在強力調控下,開發商對商辦用地拿地謹慎,我們預料將輕微影響商辦項目的溢價率。商辦項目調控或會稍微影響合景泰富年內商業寫字樓的售價,尤其年內出售的寫字樓項目均位於上海、北京、成都等實施了調控的城市。然而,由於該些地段整幢寫字樓的供應極少,並都位於核心商業地帶,我們相信合景泰富所推售的寫字樓項目極具吸引力。再加上土儲為2014-15年買入,地價成本便宜,即使在售價微降的情況下仍有可觀的毛利率及盈利收入,並支撐一部分的銷售以達至年度目標。
 
 
 
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