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棕地發展 推動有法

2018-10-26

《資本壹週》676期 (2018年10月25日)

1.棕地加上農地轉用途,雙管齊下,便能解決未來十年的土地供應問題。
2.活化工廈政策令不少傳統工業區轉型,為甚麼工廈可以,棕地不可以?
3.新加坡填海造地增加了國土面積四分之一,香港卻只增加了百分之六。

棕地發展 
推動有法

港府施政,尤其是有關樓市的,透明度很重要。例如賣地,山頂文輝道地皮流標,特首一句「不奉行高地價政策,也不賤賣土地」便算數,是否應該公布一下政府的底價,以及發展商的出價,讓市場知道兩者預期的落差?

就像其他中標地皮一樣,招標結果公布約一個月後,便會公布其他入標金額。且看油塘高超道地皮,由保利置業以三十三億元投得,原來其他出價亦相當接近,有兩個財團出價均逾三十二億元。流標的地皮,更應該提高透明度。

其實,只要增加棕地發展的透明度,做好規畫,制訂政策,定下規矩,市場自然會發揮力量,進行收地,湊齊一大片便與政府講數,怎樣補地價,加上農地轉用途,雙管齊下,便能解決未來十年的土地供應問題。

就像活化工廈一樣,容許十五年以上樓齡的工廈業主,免補地價將整幢工廈改裝活化,作為寫字樓、酒店、服務式住宅、藝術工作室等,令不少傳統工業區,如黃竹坑及九龍灣等,轉型成為以酒店及寫字樓為主的新興商業區。個人實在不明白,為甚麼工廈可以,棕地卻不可以?始終利之所在,只要政府做好規畫,起好配套,市場力量就會自動波,一定搞得掂。

雖然,淨計四大地產商,已經有超過一億方呎農地在手,相當於一千公頃,以地積比率三倍,每個單位面積四百方呎計算,可建多達七十五萬個住宅;然而,由於配套的限制,相信當中只有三分之一可以用得着。

事實上,根據政府估算,新界共有廣達一千三百公頃棕地,當中包括五百四十公頃,已列入古洞北/粉嶺北、洪水橋、元朗南及新界北的新發展區,但借鑑洪水橋的經驗,要預留土地興建多層大廈,安置本來在棕地上營運的行業,如停車場、回收場、倉庫等,估計當中只有三分之二可以用得着。

因此,只有農地與棕地雙管齊下,才能解決短線土地供應問題。其他比較大型的供應,例如軍事用地如石崗機場,港府又不敢向「阿爺」開口收回;再例如前公務員宿舍(文輝道便屬此類),亦已賣少見少。

長線方面,則不得不填海,即使每方呎樓面成本高達六千元,但亦只可想辦法降低成本而已,譬如引入外勞、將工程判予成本更低的地方來做等。

其實,新加坡很多土地都是填海填出來的,當地一九六○年時,面積只有五百八十一點五平方公里,到二○一七年時,則達到七百二十一點五平方公里,即是五十七年間,增加了四分之一之多。這還不特止,星洲政府還計畫,至二○三○年,國土面積要再增加百分之七,至七百七十七平方公里。反觀香港,只有七千公頃土地是透過填海取得,佔全港土地總面積約百分之六。比起香港,地勢更平坦的新加坡,填海卻更猖狂,為何沒有人嘈?
只要政府做好規畫,市場自然會發揮力量,令棕地發展起來。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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