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大幅增地 三大選擇

2018-04-20

《資本壹週》649期 (2018年4月19日)

.香港處於黃金位置,未來發展充滿動力。
.長線而言,全面瘋狂填海是唯一的辦法。
.農地轉用途與收回石崗是短線最佳選擇。

大幅增地 三大選擇
香港缺地問題非常嚴重,亟需解決。團結香港基金最新發表的研究報告便指出,港府規畫建屋量追不上需求,預計未來三十年,本港需要新增超過九千公頃土地,遠超政府「香港2030+」預算的四千八百公頃;換句話說,土地赤字豈止一千二百公頃,而是五千四百公頃。

為甚麼港府會低估土地需求數字?因為他們沿用了舊眼光、舊思維,以歷史數據去推斷未來需要;可是,香港處於黃金位置,內地發展需要用到這隻重要棋子,本地的未來發展,豈止於舊有軌跡?相反,卻是充滿動力。

值得注意的是,除了住宅,商業用地更有極大需求,現時很多舊區可重建的已重建,譬如九龍灣至觀塘一帶,可變天的也變天,譬如柴灣,政府實在有逼切的需要,推出大規模的土地;否則,只能如近年的樓市般,以價錢解決問題——淨計住宅,一手樓價在「辣招」傾斜下固然拾級而上,二手在流動性不足下更是爆升,紛紛創出歷史新高。

長線而言,全面瘋狂填海是唯一辦法。只要在大嶼山兩邊——一邊是機場,一邊是南面,其中一邊填開去,再進取點,兩邊一起填,每邊填出一千米,便能各自造地五千公頃,合共就有一萬公頃,差不多相當於現時全港已用土地面積,機場那邊用作工商配套,南面則發展住宅,應該夠用二、三十年。

反觀港府的「大嶼山發展藍圖」,連同東大嶼都會,預計在大嶼山填海的面積,才不過二千公頃,包括港珠澳大橋口岸人工島(一百三十公頃)、東涌東擴展區(一百二十公頃)、小蠔灣(八十公頃)、欣澳(一百公頃)、機場第三條跑道(六百五十公頃),相當於三分一個香港島罷了。

不過,填海起碼要等十年八載,分分鐘要十五年,短期要解燃眉之急的話,則須「官商勾結」加快發展農地,以及收回石崗機場。農地方面,淨計四大本地地產商,根據最新年報,便有超過一億方呎,以五倍地積比計算,可發展出五億方呎樓面,以每個單位五百方呎計算,涉及一百萬個單位,相當於現有私人住宅總數的三分之二。

至於石崗,香港在中英駐港部隊的地位已今非昔比,從前是英軍的亞洲基地,駐軍逾萬,現時解放軍包括海陸空三軍,在港總編制人數才不過六千,收回用地理所當然。

況且,以上兩個選擇均屬低成本,反觀發展棕地、郊野公園邊陲,以至葵青貨櫃碼頭等,全部高成本,加上消耗殆盡之後,還不是要另想辦法增加土地。因此,港府為甚麼要取難捨易?

大嶼山是大規模填海的理想地點。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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