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空置稅增豪宅供應 轉用途商用地更值錢

2018-08-03

《資本壹週》664期 (2018年8月2日)

空置稅增豪宅供應   轉用途商用地更值錢

.對應空置稅,一是延遲入伙期,二是轉售為租,三是加快推售。
.建居屋,一錯暴殄天物,二錯慷納稅人的慨,三錯患寡患不均。
.啟德發展區內,6幅酒店用地減到4幅已不妥,現再轉起公屋。

特首林鄭月娥在七.一回歸紀念日前宣布六項新房策,至今滿月,暫時只見住宅成交大跌,但樓價仍節節向上;本欄認為,受較大影響的,將會是洋房及特色單位,未來12個月供應可能達到以前的兩倍。

根據中原地產統計,7月份十大屋苑只錄得130宗成交,按月大跌39.3%,創下一年新低,僅高於去年7月的118宗。樓價方面,中原城市領先指數CCL最新報187.76點,按週升0.24%;大型屋苑領先指數CCL Mass按週亦升0.28%,報190.73點,雙雙創出歷史新高。不過,只得CCL(中小型單位)重返自己的歷史高位,至188.47點;CCL(大型單位)卻回落0.01%,報184.04點。

事實上,本欄認為,「娥六招」影響最大的,是「豪宅」市場,當中包括洋房及特色單位。因為港府將會開徵空置稅,向所有獲批入伙紙12個月的未售出或未租出的一手住宅單位,徵收空置稅,稅率相當於有關單位應課差餉租值200%或兩年租金,約等如物業售價的5%。5%樓價,對物以罕為貴的港島區,可能不算太多,但對於供應相對充裕的新界區,則相當厲害。

三招對應空置稅
發展商的對應招數,一是延遲入伙期,二是轉賣為租。且看新地(00016)已表示,打算將旗下北角新盤海璇第6座140個單位,相當於整個項目的20%單位,以服務式住宅形式出租。此招本來是太古地產(01972)最拿手,留下值錢單位長線出租,慢慢才善價而沽,後來新地學到十足十,甚至青出於藍。

最後一著,就是加快推售,尤其是位處供應較多的新界區。根據仲量聯行統計,未來30個月,將有1,400個豪宅單位落成,其中位於新界區的,便佔了多達54%,包括多個沙田區新盤,例如新地的馬鞍山「雲海」及百利保(00617)與富豪酒店(00078)的九肚「富豪.山」。

粗略估算,芸芸發展商中,新地的「存貨」最多,除了元朗Grand YOHO,還有與港鐵(00066)合作的匯璽II,就連九龍站的天璽,即使已入伙多年,仍有不少單位未賣。此外,南豐亦有不少,譬如連環創出新高成交價紀錄的Mount Nicholson,也未賣晒。因此可以預期,未來12個月的豪宅供應,分分鐘有以前兩倍的量。

資助房屋錯上錯
「娥六招」當中,值得一鬧再鬧的,是資助出售房屋的定價,與私樓市場脫鈎,由七折變五二折,絕對是一錯再錯三錯。首先,以香港寶貴的土地資源,將貨就價興建次等樓,暴殄天物,摧毀價值,已經是錯。

這還不特止,以五二折出售,即是比市價便宜了48%,而這48%根本是全港所有納稅人的錢!特首如今當這些錢不是錢,簡直是在慷納稅人的慨,為自己買選票!最新一期居屋單位涉及逾4,000個單位,估計因此少收40億元,計及未來出售的資助房屋,少收的錢肯定超過100億元,究竟特首有沒有如此大的權力?

更離譜者,是此等資助出售房屋,既患寡亦患不均——根據房委會的估計,最新一期居屋10月重新接受申請時,超額認購將達到50至60倍,達到20萬份,即是合資格申請者全港多達20萬個家庭,但每年居屋供應卻不足1萬,這是患寡;最慘是入了表申請也並非人人有份,而是需要抽籤!為甚麼要抽籤?為甚麼不是排隊,像公屋般有輪候冊,起碼知道條龍還有幾長,並非像六合彩攪珠般等中獎?這豈不是助長僥倖心理?

商業物業更攞命
特首與其搞這搞那,不如正正經經增加土地供應;當中,就算是最快的農地轉用途,都要審批,審批都要時間,批出後也要時間發展,大規模者隨時要十年八載,且看新地西貢十四鄉項目,便要長達十年。

值得注意的是,住宅尚算容易搞,商業用地更加命。無論寫字樓,抑或商場,以至酒店,統統不夠用。因此,當前年規畫署公布,將啟德發展區內本來6幅酒店用地,減到4幅,減少約1,000個房間,改為住宅用途,本欄已經覺得不妥,豈料「娥六招」再宣布,將9幅私人住宅地皮改作興建公營房屋,包括公屋、綠置居、居屋或首置盤,當中就有3幅位於啟德。

其實,現時所謂的工業地,都完全「唔價」。且看億京近日以7.33億元投得的安樂村工業地,以可建樓面20.3萬方呎計算,每方呎樓面地價只需3,617元,雖然成為全港歷來最貴工業地,但如今香港哪裏有工業樓?大部分都改為商業用途了。商業物業有價,難怪長實(01113)宣布,落實中環和記大廈重建計畫;重建之後,樓面49萬方呎,還有185個車位,以每方呎樓面7萬元計,全幢估值約350億元,即使以10萬元一方呎計,也只是500億元,如此計落,豈及去年一鋪過以402億元出售中環中心75%業權和味?

港府缺地的底牌讓人睇通了,本地樓價只會繼續向上。

南華證券錢莊
受到貿易戰影響,港股本週三(8月1日)又一次高開低收,上攻無果,退守支持。其實,相對內地A股,港股表現並不算弱,只算是靜,最少28,000點幾次失守都能重上。

恒指週三跌242點至28,340點收市,成交額907.6億元,全日高低位相差553點,藍籌股僅8隻上升,2隻平收,即其他40隻全線向下,個別工業及機械股獲支持,當中,聯想集團(00992)逆市升0.07元,至4.42元收市。此股自7月11 日當月低位3.85元累升至今,升幅已達14.81%,相對同期恒指變幅僅約0.1%,呈現強勢。

其實公司近年在業務策略上確實作了不少轉變,例如發展電競電腦,更成立獨立品牌「Legion」,單價賣得更貴,利潤率更高。2016年底,董事長楊元慶宣布的智慧化變革「三波戰略」,即是推動個人電腦智能化,同時培養資料中心業務和移動業務兩大未來核心競爭力,三合一的布局,將本來的低端業務轉營至高端,成功之後價值便得以重估。集團去年第4季收入106億美元,按年升11%,季度虧轉盈,賺3,300萬美元。因此,投資組合將之改為「買入」,至於另一隻科技股騰訊(00700),由於不看好短線能突破,改為「低買高沽」。

 

每週一股—騰訊(00700
騰訊(00700)近日失去「股王」光環,股價反覆向下,週二失守360元大關,週三股價收報355元,再跌0.2元。全球科技股近日被拋售,市場一向將騰訊與FACEBOOK估值相比,FACEBOOK公布業績後,股價挫逾兩成,騰訊亦受牽連,跌勢明顯加快。

另外,去年騰訊股價節節上升,很大程度是北水持續入貨有關,但近日北水頻頻沽出騰訊,過去13個交易日累沽48.2億元,追平最長走資紀錄,既然遭北水捨棄,騰訊當然無運行。

其實,騰訊弱勢由今年初南非大股東Naspers減持開始,沽貨金額高達800億元,沽鬆了底,加上期後有多間科技股如小米上市,令不少投資者減持騰訊買入,令沽壓加重,造成惡性循環。近日再有憂慮集團第二季手遊業務收入放緩,雪上加霜,以往沒有沽貨的藉口,現在卻是沒有買貨的理由。

一週重點新聞
‧ 中美貿戰影響浮現,7月財新中國製造業採購經理人指數(PMI)略降至50.8%,差過預期,為8個月以來最低。其中,新出口訂單指數創25個月以來最低。
‧ 內地年初迅速公布以中國存託憑證(CDR)吸納新經濟獨角獸在A股上市,外電最新指出,內地監管當局快速推出CDR意願降溫,阿里和京東已擱置發行計畫。
‧ 外電報道,美國電動汽車商特斯拉計畫在中國工廠投資50億美元,並為該投資計畫尋求融資。
‧ 美國國務卿蓬佩奧(Mike Pompeo)宣布,將聯手日本、澳洲向新興亞洲市場的新科技、能源和基礎設施投資1.13億美元。
‧ 日央行長黑田東彥出席議息後表示,目前並無必要採取更多的寬鬆措施,亦不認為政策有錯,強調現時物價與薪資均上升。
‧ 中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出,於2018年落成私人住宅中,待售單位有5,031個,而於今年及以前落成的私人住宅,待售單位合共10,902個。同時又預計今年落成的私人住宅,有22,092個。
‧ 差估署公布,6月份私樓樓價指數報389.4點,按月升1.64%,連續7個月升幅高於1.5%,反映樓價仍以中高速上升,而樓價指數已連續27個月上升,延續歷來最長升浪,累積升幅達43.5%,更屬連續20個月創新高。
‧ 港大建議發展商自願交出土地重新規畫,其中三至五成上繳作公營房屋,料釋出1,000公頃土地建30萬伙;另建議政府發行土地債券,以換取發展商農地。
‧ 運輸及房屋局數據顯示,截至今年6月底止,未來3至4年的一手私人住宅潛在供應量錄9.3萬伙,較今年首季減少3,000伙,減幅3%,連續兩季度下跌。
‧ 新地籌備逾20年的西貢十四鄉大型發展項目,近日向城規會提出新方案,建議將項目發展密度放寬2成,總發展樓面增大至635.3萬方呎,單位數目由4,930伙,升至9,500伙,與2個珀麗灣規模相若。

未來一週,美國將將公布多個經濟數據,焦點自然落在週五出爐的7月非農就業職位報告,市場預期7月非農就業職位增加19.3萬個,同期的失業率估計回落至3.9%,而平均時薪預料按月升幅擴大至升0.3%。

同日亦有國際貿易收支,市場預料6月美國貿易逆差擴大至461億美元;另供應管理協會亦公布反映服務業表現的7月非製造業指數,估計回落至58.6。週四則公布6月的工廠訂單,估計升幅擴大至升0.7%。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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