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供求失衡未解決 樓價升勢一面倒

2018-05-11

《資本壹週》652期 (2018年5月10日)

.在大灣區發展、高鐵通車下,香港樓價必定上升。
.高鐵便利的,並不是港人北上,而是內地人來港。
.若非上財年下半年拖慢推地,盈餘隨時達3,000億。

港股繼續震盪,升又升不到上去,跌亦跌不到下去,暫時缺乏方向;港樓卻是繼續一面倒向好,未來還有排升。

根據差餉物業估價署最新數字,本港私人住宅售價指數3月份為368.4,已經連升24個月;以季度計,比起去年12月的352.7,上升4.5%,已經連升8季。利用中原城市領先指數(CCL)計算的話,樓價升幅更大,4月底報182.17點,比起去年底的165.02,即是4個月間,升了10.4%。

不過,如此升幅只是濕濕碎罷了,本地樓價未來的上升速度及幅度肯定更勁。事關粵港澳大灣區發展規畫細節即將出爐,而大灣區的發展目標,是到2030年,經濟總量達到4.62萬億美元,超越東京灣區和紐約灣區,成為全球第一灣區。在龐大發展機遇下,現時香港又是當中發展得比較前者,因此勢必吸引資金首先流入,到時經濟必定更上一層樓,樓市自然亦差不到哪裏去。

尤其是在高鐵香港段通車後,大灣區將會成為「一小時生活圈」,正如政務司司長張建宗在其網誌〈破解大灣區的迷思〉所說:「四通八達的路網使交通更暢通便利」。不過,本欄一直指出,高鐵便利的,並不是港人北上,而是內地人來港。

內地訪港旅客回升
且看剛過去的五.一黃金週,內地來港旅客數字大升——根據入境處統計,三日(4月29日至5月1日)假期,訪港內地旅客超過59.9萬人次,按年上升22%,創出6年新高,難怪本地零售業市道相當暢旺。

莎莎(00178)就公布,今年小黃金週期間,港澳地區零售銷售按年增長34.4%,當中內地客的營業額更錄得41.5%增長,主要由於交易量上升23.4%及每宗交易平均金額亦上升14.6%;同店銷售亦錄得31.7%升幅,當中本地客和內地客銷售分別上升12.5%及38.9%。

珠寶店生意亦上升,周生生(0116)謂3日檔期的人流升幅雖然較小,僅得7%至8%,但單價有10%增長,因此營業額按年上升20%;謝瑞麟(00417)也報喜,直言零售店的銷售額按年有雙位數升幅,同店銷售同樣有雙位數增長。

事實上,本欄一直指出,之前香港零售業以至澳門博彩業跌落谷底,只因受到「佔中」影響,以致內地訪港旅客大減,尤其是旅行團,如今「佔中」效應逐漸淡化,大陸旅客已經返來,本欄今年年初便預期,零售方面將會很「癲」,因為香港根本「平、靚、正」,隨着內地旅行團回歸,加上港珠澳大橋以至高鐵的通車,當時內地旅客的回升,只屬開始而已。

嚴重低估未來需求
因此,政府對香港未來人口的增長,以至房屋的需求,肯定嚴重低估。因為政府只是根據過往數字,以平均增長計算出來,並非加權,更非依照未來發展而推算出來,再加上利用了太長時間的數據,計算出來的增長以至需求便更「平均」。根據政府統計處最新的人口及住戶估算,本地人口增長至2043年的頂峰,也只得822萬,即是未來廿幾年,人口增長不足100萬。

除了低估需求,供應方面的數字則是「呃人」,只是在玩數字遊戲,每個單位的面積愈起愈細,相同面積的土地自然可以興建更多單位;每個單位的平均面積,以前可能是400方呎,現時卻只得200方呎。

環顧現時大規模的土地供應欠奉,只餘啟德及西九龍兩區而已,如果農地轉用途還不快馬加鞭審批及開工,3年後更出事。可是,現時只得新地(00016)及恒地(00012)較積極申請,土地供應專責小組提議的「公私營」合作發展模式,更要經過5個月諮詢才可能有進展。

今年盈餘隨時再錯
事實上,自從上個財政年度下半年以來,政府大幅減慢推地的步伐。根據地政總署統計,上半年,總共賣了12幅地,收入為680億元,當中不乏百億地王,例如中環美利道前停車場;下半年則賣了10幅,收入僅得401億元,比起上半年大跌超過四成。

放慢賣地腳步不特止,更褪後了十幾幅地的推出,包括8幅啟德第4區地皮,合共可以興建617.3萬方呎樓面,港鐵(00066)亦抽起了上蓋項目不作招標,包括黃竹坑第三期,否則上個財年財政收入豈止6,198億港元,盈餘豈止1,489億元?若然推地步伐「正常」,埋單盈餘隨時超過3,000億元,比起原本預算的164億元,高出17倍之多。

依此看來,2018/19年度財政預算案中,財爺估計地價收入為1,210億元,印花稅收入為1,000億元,盈餘為466億元,很大可能又估錯數。而隨着地價高升,加上補地價,可謂逼政府發達。

南華證券錢莊
A股可謂全球表現最差股市,美股、港股起碼創出過歷史新高,才由高位輾轉回落至現時水平震盪,A股卻是在低位升了少少,然後便後勁不繼,與其經濟數據,以至樓市表現完全不符。尤其是現時「入摩」在即,都毫無動靜。難道中央不想股市上升?抑或想被美國買起?

A股不振,港股亦令人擔心,因為新經濟股即將源源來港上市。且看「同股不同權」頭炮的小米,傳聞估值雖然不及目標的1,000億美元,但也達600億至800億美元,折合港元即4,680億至5,460億。

大型新股上市,除了憂慮抽乾市場資金,還擔心同類股分的表現。譬如小米上市,近日勢頭較弱的騰訊(00700)便可能受影響,雖然,兩者業務截然不同。

每週一股 - 港交所(00388)
港交所(00388)首季純利按年增長49%至25.62億元,創季度紀錄新高,每股盈利2.07元。期內,收入及其他收益按年增長36%,至41.5億元,同樣創季度高;EBITDA按年增長45%,至32.15億元;首季交易量按年增長97%,表現強勁。

港交所收入及盈利表現與大市成交金額有着密切的關係,而第二季至今,日均成交金額平均為1,070億元,相信在日均成交金額持續處於偏高水平下,港交所第二季的業績不會令市場失望。

另外,港交所由4月30日開始接受同股不同權及未有盈利生物科技公司來港上市申請,而內地智能手機生產商小米已率先在港進行IPO,加上早前有消息指螞蟻金服、陸金所、貓眼微影及平安一賬通亦有意來港上市,一旦成事,相信可成為港交所股價的催化劑。

一週重點新聞
.美國總統特朗普宣布退出伊朗核協議,恢復制裁伊朗,措施會以兩輪形式推出,讓企業有時間處理與伊朗的商業聯繫。首輪制裁會限制伊朗交易美元、黃金等,而針對石油業制裁會於第2輪重推。
.第七次中日韓領導人會議週三於東京舉行,中國總理李克強、日本首相安倍晉三、南韓總統文在寅出席,三方同意合作推動北韓無核化,又確認推進中日韓自貿協定(FTA)及區域全面經濟夥伴關係協定(RCEP)的談判。另《新華社》報道,中國同意給予日方2,000億人民幣RQFII的配額。
.俄羅斯總統普京(Vladimir Putin)正式展開他第4屆總統任期,矢言要改善經濟。但俄羅斯多個城市的反普京示威持續,逾千人被捕。
.意大利總統馬塔雷拉(Sergio Mattarella)宣布,組閣談判失敗,馬塔雷拉提出成立中立政府,但建議遭多黨反對,料最快7月重選。
.啟德第1F區1號地盤用地,將於本週五截標,地盤面積約17.8萬方呎。市場估值介乎177億至254.7億元不等,樓面地價估值達1.35萬至1.8萬元,有機會成為全港最貴住宅地。
.港鐵(00066)宣布,油塘通風樓項目由信置(00083)、資本策略(00497)合組的財團投得,市場料投資額達50億元,日後落實每平方呎售價達2萬元。
.地政總署公布,4月共有3個項目申請預售樓花同意書,3個新盤合共1,009伙,當中包括油塘鯉魚門徑項目,將於下半年推售,現時滾存樓花累積達1.48萬伙,創近5年新高。
.特首林鄭月娥表示,政府正跟進研究開徵物業空置稅,且態度是正面和積極的,但還需全面評估有關的理據、可行性和公眾反應才作決定。
.港鐵(00066)主席馬時亨提出在廣東省覓地建「香港城」,認為本港即使房屋供應增加,年輕人亦無法負擔樓價,且大灣區城市樓價僅香港四分之一。
.中資互聯網巨企小米正式提交上市申請文件,成為「同股不同權」新經濟企業來港上市的頭炮,市傳公司將集資約785億港元,有機會成為港股近8年的新股集資王。

未來一週,美國的通數據將會成為焦點,因通脹走勢一向被視為聯儲局衡量加息時考慮的重要指標,週四將公布的4月消費物價指數,市場料整體估計按月由跌轉升0.3%,按年預料升幅擴大至2.5%。扣除食品和能源價格的核心消費物價指數,估計按月維持升0.2%,按年則料升2.2%。

此外,週五則有5月密歇根大學消費者情緒指數初值,估計略為回落至98.3。同日亦有4月進出口物價,估計進口物價升0.5%,出口物價預料升0.4%。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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