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港股暫炒波幅 樓價高上加高

2017-12-08

《資本壹週》630期(2017年12月07日)

.港股回落,可歸咎於騰訊及A股。
.濠賭與本地地產股無下跌的理由。
.拖慢推地,是樓價升的幕後黑手。

港股暫炒波幅 樓價高上加高
過去一個星期,恒生指數繼續回落,從上週三(11月29日)的29,623點,到本週三(12月6日)的28,224點,跌了1,400點,就連50天線亦失守;以前週四(11月22日)所創的十年高位30,199點計算,更加跌了接近2,000點。

今次港股調整,究其原因,共有兩個。第一,是騰訊(00700)。恒指從高位計,調整幅度為6.5%;反觀騰訊,從439.6元的高位計,回落到最新的366元,跌幅則達16.7%,拖冧大市。此也難怪,因為今年以來,升到去最高時,騰訊足足翻了一番,遠遠跑贏恒指的37%升幅,獲利誘因實在很大,加上蘋果股價亦跌,其他科技股股價又跌,騰訊焉有獨善其身之理?

第二,是A股,本週三滬綜指更失守所謂「政策底」的3,300點重要關口,實在始料不及,本來認為,「十九大」之後,各類政策出台,加上經濟向好,A股應可作出突破,隨時升穿3,500點。如此看來,難道投資者經過上次A股被中央打下來的一役,給嚇怕了,加上中央如今仍不鼓勵入市,所以資金寧願流入樓市,仍然不敢流入股市?

最新公布的經濟數據,的確相當亮麗。11月份財新中國服務業PMI,延續小幅上升的勢頭,較10月份升0.7個百分點,至51.9的3個月高位,反映服務業持續擴張步伐;綜合PMI指數也升至51.6,創8月以來新高,主要由新訂單增長帶動。

急升回調 未升難跌
按照目前形勢估計,港股暫時只能炒波幅,因為騰訊給沽「鬆」了,需要買返「緊」,才能推動恒指調頭向上。事實上,今次回落的板塊,主要是早前升得急的,例如汽車股。

另一邊廂,一些板塊卻沒有跌落去的理由,譬如濠賭股。按照澳門博彩監察協調局最新公布,今年11月份博彩毛收入230.33億澳門元,優於市場預期之餘,還是今年第二高,按年增加22.6%;首11個月累計,則為2,430.43億澳門元,按年上升19.5%,反映此前失去了的賭客,已經回流。

此外,本地地產股亦是一樣,因為樓價節節上升,有關股分卻可說是沒有升過。但隨着地價高企,樓價也沒得跌。且看上週五(12月1日)截標、合共收到10份標書的港鐵(00066)黃竹坑站第二期發展項目,由信置(00083)及嘉里(00683)合組的財團奪得,補地價金額為52.14億元,以項目可建樓面約49.3萬方呎計算,每方呎補地價約10,576元,創出鐵路上蓋每方呎補地價最高紀錄之餘,比起隔籬的第一期,今年1月批出的8,119元,不足一年已經貴了三成。

信置一年狂吸六地
事實上,本欄早已指出,除了中資搶地,當本地發展商補回土儲時,地價更加易跌難升。且看信置,過去一個月以來,便連奪兩地,對上一幅是長沙灣興華街西住宅地皮,與世茂(00813)、會德豐地產(00020)、嘉華(00173)和爪哇(00251)合資,作價172.88億元,打破了2月時龍光地產與合景泰富合資,投得鴨脷洲利南道前駕駛學院地皮所創的168.55億元舊紀錄,成為全港總價最貴的住宅官地,每方呎樓面地價達17,501元。

以今年迄今計算,信置更已買得6幅地皮,當中5幅是住宅地,涉資合共338億元。除了上述兩幅,還包括3月奪得中環嘉咸街重建項目,5月則與嘉華及中國海外(00688)合作投得元朗錦上路站第一期項目,而到7月取下馬鞍山白石地皮時的每方呎樓面地價11,588元,已創出區內地價新高,成為馬鞍山地王。

除鐵路及官地外,就連公務員合作社重建項目,都以高價成交。根據土地註冊處資料,鰂魚涌英皇道992至998號地下至3樓共16個單位,以每個2,500萬元售出,落入雅居樂(03383)的口袋。以每個單位1,227方呎計算,每實呎收購價便達20,375元;以物業佔地1萬方呎,可重建成8萬方呎商住樓面,每方呎樓面地價則為5,000元,參照港島東現正發售的香島的補地價8,000元,項目每方呎樓面總地價將為1.3萬元。

推高樓價幕後黑手
土地如此搶手之時,港府卻竟然放緩推地的步伐,所打的是甚麼算盤?是為了不讓「財爺」尷尬(因為預算案估計的今年賣地收入,現時已經超標)?是因為補地價加快了步伐,便可此消彼長?

港府拖慢推地,除了推高地價,還會拖慢發展商推盤的步伐,因為土儲緊絀,新盤要慢慢推,結果便如中資房產商來港搶地,每人只能「分」得一、兩個項目一樣,推高賣樓的「人頭」成本。即是一個發展商,一年推五、六個新盤,與推一、兩個,「人頭」成本可能差不多,因為後勤部門如市務部、售樓部,最低限度都要養着一班人。

如是看之,香港樓價愈發高升,政府正是幕後黑手——拖慢推地,繼而推高了地價與「人頭」成本。值得注意的是,無論差餉物業估價署的官方數字,抑或中原指數等坊間統計,都並沒將各項「辣稅」計算在內。如果計及印花稅,而稅率隨時高達三成(BSD+DSD),「樓價」就更高上加高。

南華錢莊
成也騰訊(00700),敗也騰訊,已成為港股近10個交易日的寫照。因為騰訊從高位急墜,拖累港股也從高位回落近2,000點。隨着本來急升的板塊回調下來,而一些板塊又難大跌,估計港股暫時只能炒波幅,如果波幅窄,便只能「低買」;如果波幅闊,則可「低買高沽」。

其實,本地地產股應該升上去,因為近年樓市暢旺,今年首11個月計,一手樓市成交宗數就高達1.8萬,成交額逾2,000億元,估計全年有1.9萬宗,金額勢創歷史新高。當中,長實(01113)截至今年11月18日已賣出3,100伙單位,套現515億元,加上出售中環中心七成半權益獲402億元,全年出售物業收入保守估計已達917億元。

新地(00016)方面,年初已表明「月月有樓賣」,結果全年賣樓成績當然理想,今年累計出售約20個新盤,沽出逾3,000個單位,估計全年售樓收益約390億元。

每週板塊——科技股
近日環球科技股陷入小股災,美國科技股如是,本港科技股亦成為跌市重災區,股王騰訊本週三(6日)收報366元,一週累跌11%,較上月下旬所創的高位439.6元更累跌16.7%;至於12月4日才晉身藍籌股行列的舜宇光學(02382),一週更重挫21%,瑞聲科技(02018)亦挫16%,以上三隻科技股更成為上週跌幅最大的三大藍籌。

近日科技股成為跌市重災區,原因是臨近年尾,市場資金為鎖定利潤,降低風險,故沽出累積升幅已多的科技股,但若以基本因素而言,科技股的基本面並無改變,增長動力依然強勁。

在基金持續沽貨下,以上三隻科技股已跌穿50日線,RSI 9亦接近超賣水平,惟經此一跌之後,貨根已「鬆」,需要時間買「緊」,尤其是騰訊,因此亦拖着大市,暫時難以大升。

一週重點新聞
.美國參議院上週六通過超過30年以來最大規模的稅務改革方案,美國總統特朗普稱,稅改通過利好市場及經濟,自己2020年連任將無懈可擊。
.《日經新聞》報道,政府草擬稅務減免,把企業有效稅率降至最低20%,以獎勵提高工資及促進生產力的國內企業,有關計畫最快週五提交內閣討論。
.葡萄牙財長森特諾(Mario Centeno)當選歐元集團下任主席,明年1月13日履新。他接任後需加深歐元區整合,亦會監督希臘明年8月第三輪拯救計畫完結的情況。
.市場消息透露,平保(02318)分拆陸金所上市進程加快,集資額最多約50億美元,擬最快明年1月底在港提交上市申請,或能趕及首季完成掛牌。
.外電引述消息人士指,內地手機生產商小米正與投行就來港上市的計畫進行商討,估值有機會達500億美元。
. MPF連升11個月,刷下史上最長升浪,理柏指出,MPF今年平均回報近19%。
.港鐵(00066)沙中線終極超支金額曝光,工程埋單料需971.6億元,當中主體工程超支165億元,比原先高出23%。港鐵強調,沙中線工程已完成8成,當中大圍至紅磡段能追回部分進度,可提前半年於2019年中通車。
.市建局旺角新填地街項目接獲16份標書,符合市場預期,當中以本地中小型發展商為主,中資發展商僅得萬科(香港)入標。
.有消息指,恒地(00012)旗下的西半山天匯最後一伙半複式單位成功以約4億元售出,呎價約10.2萬元,屬項目呎價次高,全盤套現料近100億元。
.Q房網香港數據研究中心統計,來年整體可供推新盤單位逾2.4萬伙,逾千伙的大型項目共有10個,如將軍澳日出康城6期提供2,392伙。
.差餉物業估價署公布,10月份私樓樓價指數報342.4點,按月升0.5%,亦是連續上升19個月,續成為有紀錄以來最長升浪,累積升幅達26.2%。
未來一週美國將公布多個經濟數據,重頭戲是週五的11月非農就業職位報告,市場預料美國上月就業職位增幅有所放緩,非農就業職位由10月增加26.1萬個,放緩至增加18.5萬個;至於同期失業率則估計略為回升至到4.2%。而平均時薪預料按月升幅擴大,估計升0.2%。同日亦有12月密竭根大學消費者情緒指數初值,分析估計升至98.5;另10月的批發庫存則料按月升幅擴大至升0.3%。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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