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協助市民買樓 最佳方法

2017-12-01

《資本壹週》629期(2017年11月30日)

.隨着美元弱勢,加上環球股市又大好,外匯基金必定大賺。
.領展不斷變賣資產,等如拱手相讓市佔率,放棄固有優勢。
.政府不如將一個年度的盈餘,投入到強積金,便皆大歡喜。

協助市民買樓 最佳方法
樓市續升,縱使政府放慢賣地步伐,賣地收入仍然令庫房盤滿缽滿。根據地政總署資料,2017至2018年財政年度,至今過了不足三季,賣地收入已達906.8億元,逼近去年全年的1,095億元。這還未計農地轉用途補地價,以及「一鐵一局」的項目。

庫房「水浸」之餘,外匯基金亦賺到笑。根據金管局向立法會的最新匯報,其第三季的投資收益為536億元,雖然按季少賺24.8%,表現不及第一及二季,但按年仍多賺13.8%;當中,港股賺144億元,其他股票賺188億元,債券賺107億元,外匯投資亦賺97億元。

以三個季度總計,外匯基金的總投資收益為1,898億元,已較去年全年的681億元,高出1.8倍,創出歷史新高;當中,港股賺422億元,其他股票賺589億元,債券賺272億元,外匯投資賺440億元,其他投資賺175億元。

外匯基金勢必大賺
環顧當下投資市場環境,展望第四季,外匯基金勢必大賺,全年收入可望超越2007年的1,422億元,創出最高紀錄。成事與否,還看兩大因素,一是美元,二是股市。

先說美元,近日再有轉弱的跡象,過去一個月,已較10月27日觸及的三個月高位回落超過2%。雖然利率期貨數據顯示,市場預期12月加息的機會達100%,當中加息半厘的概率更增加至7%,但此前的聯儲局11月會議記錄顯示,有官員擔心通脹前景,認為通脹維持在2%以下的時間可能比預期長,建議應該關注未來公布的經濟數據,能否加強他們對通脹升至目標的信心,再決定未來加息時機。若然美元轉弱,外匯基金手頭上的外匯資產,價值便會因此上升,且看今年上半年,就正正因此錄得340億元的估值上調。

再說股市,走勢亦相當凌厲。例如恒指,9月底時才不過27,554點,現時已達29,623點,升幅為7.5%,只是不知道外匯基金的持股,始終,港股近日創出十年新高,全靠幾隻重磅股。美股更加不在話下,三大指數節節上升。道指今季迄今升了接近7%,標普500指數亦升了超過4%,納指也升了超過6%。

唯獨內地股市卻斯人獨憔悴,今季以來原地踏步,近日港股突破30,000點後跌返落來,便是拜A股拖着後腿所賜。不過,估計滬綜指在3,300點具有很大支持,不會跌穿,但在3,500點又有相當阻力。

歷來最大宗賣資產
其實,樓、股這樣升法,豈止外匯基金,就連其他官方機構都豬籠入水,好像房協,旗下目前共有20個出租屋邨,分布於港九新界,居民人數約8.6萬人,另有資助房屋項目早前截止申請,認購盛況空前,相信其持有的逾300億元資產,價值水漲船高。

事實上,政府手頭上的資產,十分值錢,正如領展(00823)2005年上市時,本欄已經直指,即使政府可以因此賺得300億元,但仍然是賤賣資產,因為其是全港最大商業物業業主,坐擁逾百個商場,還有停車場,覆蓋全港沒有一半都有四成的人口!「貼地」點說,每個女人買包衞生巾,已經不愁生意。而市場佔有率就最值錢,所以本欄一直建議投資者低吸領展。

然而,近年領展卻不斷變賣資產,本週二(28日)便公布,以230億元的價錢,出售17個商場予基匯資本牽頭的財團,成為歷來最大宗賣資產交易,涉及總零售面積220萬方呎,以及逾8,000個車位!

車位都賣 敗家仔所為
雖然今次作價比起9月底時的估值高出52%,領展將錄得淨收益74億元,不過,此舉仍然代表領展拱手相讓市場佔有率,自願放棄一直擁有的優勢,就連車位都賣之如飴,可謂「敗家仔」所為,本欄絕對不認同其做法,所以投資組合早於三期前已決定沽之而後快。

領展的如意算盤相信是,一方面將本地商場質素提升,另一方面則進軍內地。然而,要鬥高檔,領展豈能鬥得過九倉(00004)、太古(00019)、希慎(00014),以至新地(00016),當中,新地更連高、中、低檔都有,領展絕對不是其對手,既然如此,不如兩條腿走路,何必自斷一臂?

話說回頭,既然財政收入、外匯基金,以至房協都肚滿腸肥,政府可以考慮將一個年度的盈餘,掟到強積金,每個打工仔人人有份,豈不皆大歡喜?如果今年財政盈餘真的達到2,000億元,而根據積金局最新數據,截至今年9月底,強積金資產總值為7,928.46億,即是突然大增四分之一,然後再容許強積金可以作為買樓之用,才是真正幫到市民買樓的好方法。

南華證券錢莊
港股突破30,000點後無力再上,主要受A股的影響。而事實上,A股可謂「發神經」,與內地地產,以至經濟,甚至環球股市,都完全脫了節。

究其原因,答案非常簡單,就是A股是政治市,尤其經過年前的大升後的大跌,「阿爺」可能根本不希望A股被炒起,更不希望「大媽」去炒,所以A股跌不下去時亦升不上去。

A股炒不起的原因,可能還與中央用心良苦有關,就是有心讓北水流入香港的H股,藉以收窄H股與A股的差價。而事實上,雖則港股今年跑贏全球已發展市場,但以市盈率計,仍然未及16倍,相對於美國標普500指數高達25.26倍,可見港股仍然抵買。

況且,港股具備舊經濟股及新經濟股,如騰訊(00700),H股亦然,惟A股卻主要反映舊經濟,三大科技巨頭BAT都不在內地上市,因此,短期內相信仍會是恒指跑贏H股、H股跑贏A股的格局。

最後一提的是,投資組合已連續三期沽出領展(00823),從此清倉,另外亦把恒大(03333)及佳兆業(01638)在下次反彈時沽出。

每週板塊——內房
今年以來,內房股的表現叫人刮目相看,在銷售強勁增長,加上地價節節上升帶動下,升幅顯著,但隨着中央再推出調控樓市措施,內房股的升勢明顯受阻,被視為「金九銀十」的樓市旺季,銷情亦未如理想,統計顯示,內地十月黃金週的新樓成交量降至三年最低。

本欄投資組合當中,中國恒大(03333)今年升了一浪接一浪,週三(29日)收報26.95元,以52週低位計,已經累升4倍有多,但其實已較高位32.5元回落17%;此外,佳兆業(01638)週三收報4.26元,較一年低位1.56元亦累升1.7倍,但亦已較高位6.91元大幅回落38%,從圖表看,雙雙形成頭肩,且頭很重,因此要趁下次反彈時盡快沽出。

一週重點新聞
.施羅德將環球經濟增長預測調升至3.3%,為自2011年以來最強勁增長。
.聯儲局下任主席人選鮑威爾(Jerome Powell)表示,預期儲局會在一定程度上進一步加息,並會逐步縮減資產負債表。
.國家統計局公布,今年1至10月,全國規模以上工業企業實現利潤總額為62,450.8億元,按年增長23.3%,增速較首9月加快0.5個百分點。
.內地由12月1日起進一步降低187種消費品的進口關稅,平均稅率從原來的17.3%降至7.7%。其中,部分奶粉、尿片的稅率將降至零。這也是內地2015年以來第3次減消費品關稅。
.摩根士丹利發表報告,指中資股盈利增長會繼續領先於亞太市場,遂調高明年MSCI中國指數每股盈利3.6個百分點至14.7%;明年恒指每股盈利增幅亦調高至9.2%,最新目標為31,500點。
.零售管理協會主席鄭偉雄指,本港零售市道已重拾升軌,整體零售銷售升0.9%,其中依賴旅客消費的奢侈品亦重拾增長,錄得4.3%升幅。業界認為,近期股市樓市造好,料聖誕市道為近3年最佳。
.內地人來港買保險一直為本港保險市場的一大增長動力,但據本港保監局數據,今年首9個月,內地人來港買保險及投資相連險的金額為405億元,按年下跌17%。
.恒隆集團(00010)主席陳啟宗稱,不擔心近日拆息上升會影響樓市,但對於最近不少中港地產商選擇以合資方式投地及發展地產項目,據過去歷史觀察,「很多公司合作一個項目是要小心的訊號」。
.港鐵(00066)黃竹坑站第2期本週五(12月1日)截標,連同補地價,總地價估值約88.7億至103.5億元,料有中港財團聯手出擊投標。
.山頂Mount Nicholson第3期再沽出3伙,其中一個單位呎價最高見11.7萬元,屬亞洲分層式住宅呎價次高。

未來一週美國將公布多個經濟數據,週四會有10月個人收入和個人開支,預料兩者按月升0.3%,其中個人收入升幅擴大,個人開支的升幅則收窄。同日亦有芝加哥採購經理指數,估計會回落至63。週五則有10月的建築開支,有分析預料,按月升幅擴大至升0.5%。另供應管理協會亦會於週五公布11月製造業PMI指數,估計會輕微回落至58.5。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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