低價奪靚地 新地有眼光
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低價奪靚地 新地有眼光

2019-11-28

《資本壹週》733期 (2019年11月28日)

低價奪靚地 新地有眼光

.西九龍站上蓋地皮以每方呎樓面地價1.33萬元批出,新地發達了!

.中國可能想採取拖字訣,但美股卻反映市場認為特朗普可以連任。

.泛民今次在區選的勝利,不代表明年也可在立會選舉都取得勝利。

 

上期提到,投資者短期內要留意三件大事,包括高鐵西九龍站上蓋的商業地皮開標、中美貿易談判的進度,以及美國的《香港人權與民主法案》會否生效。本週三(27日),第一件大事已經揭盅。

 

地政總署宣布,西九龍高鐵站上蓋商業地皮,由新地(00016)以422.32億元奪得,雖然創出香港賣地史上最高紀錄,但以最多可興建樓面316.5萬方呎計算,每方呎樓面地價只是1.33萬元罷了。

 

事實上,該幅曾被市場預期成交價可逾千億元的「地王」,上週五(22日)截標,入標反應冷淡,只收到三份標書,當中包括獨資的新地和長實(01113),以及由恒地(00012)、九倉置業(01997)、信置(00083)、華置(00127)及利福(01212)合組的財團。

 

本欄上期指出,該地皮的中標價極具指標性,每方呎樓面地價如果高於2萬元,便屬好價;相反,如果低於1.5萬元,則反映發展商相當睇淡後市,而如今,更加低至1.33萬元,反映地產市道真箇慘淡。

 

中標有面又有錢

換個角度看,新地今次發達了。首先,取下這個大型項目後,集團的「地產王」地位更加鞏固,進一步拋離一直以來與之叮噹馬頭直至近年才逐漸落後的長實;第二,所有地標都給新地攞晒,且看香港站的IFC,以及九龍站的ICC,已經有如一道門口,今次位置更在高鐵站,即是內地旅客搭高鐵來港,第一個印象就是這個項目,難怪集團似乎放棄了另一重點發展區——啟德。

 

囊括了這個巨無霸,新地有面之餘,亦會有錢。事關1.33萬元的每方呎樓面地價,實在超級便宜,莫說恒地前年中標的中環美利道地王的5萬元,就連黃竹坑都不止這個價,幾乎便宜過所有近兩、三年賣出的政府地。相信集團會將項目如九龍站般發展,賣出部分,留低部分,獎金獎品兼得。

 

如此看來,其餘發展商便不及新地有眼光了。尤其是前年以402億元賣去75%中環中心業權的長實,如此有錢,卻如此手緊;以呎價計,中環中心都賣到3.3萬元,如今高鐵站上蓋樓面地價只1.33萬元,當是補倉都應該補。

 

美中港股市啟示

至於中美貿易談判,似乎中方在賭特朗普能否連任,因此可能採取拖字訣,拖到明年美國大選。不過,觀乎特朗普的民主黨對手,只得紐約前市長彭博比較強,但年紀比較大,已經77歲。

 

近日美股連環創出新高,反映市場認為特朗普能連任;反觀A股,滬綜指連3,000點都不到,最慘是在低位被全球買。而事實上,自從A股「入摩」,眼見源源吸引不少外資狂買,奈何買極都升不起,到底貨源從哪裏來?

 

港股亦好不到哪裏去,本週一(25日)隨着區議會選舉順利舉行,恒指高開278點,升幅更曾擴大到逾500點,不過一升上去,就有人沽落來,當日收市就站不住27,000點,之後兩日命運亦是一樣。惟其如此,港股亦很難大跌,因為股市、樓市兩瓣絕對不可以冧。

 

區選贏 立會未必

事實上,今個星期的市場熱話,始終離不開區議會選舉。坊間不少評論認為泛民取得壓倒性勝利,個人卻認為事實並不盡然(詳細分析另見今期《資本壹週》內的〈資本政經〉),而且,今次的勝利,並不代表明年立法會都取得勝利。

 

泛民在今次區議會選舉中取得勝利,奪得八成半席位,並不代表明年立法會選舉能夠再接再厲。事關兩個選舉的制度,存在着根本性的不同——區議會採取單議席單票制,立法會則採取比例代表制。

 

單議席單票制即是在十八區區議會內,再分很多細區,每個細區只選出一個區議員,得票高者勝出,十分簡單;換句話說,假設只得兩個人競選,得票率是50.5%對49.5%,雖然相差十分輕微,但也是前者當選,後者落敗。正因如此,便出現了今次建制派得到四成選票,卻只奪得一成三席位的局面。

 

然而,比例代表制則完全是另一回事,立法會地區直選只得5個選區,即是香港島、九龍東、九龍西、新界東、新界西,每個選區的候選人以名單方式出選,每取得一定得票率,便取得一個席位;換句話說,除非泛民取得100%得票率,否則以目前其跟建制的六比四票數,所得議席不會遠遠拋離建制派。

 

況且,立法會選舉分為地區直選及功能組別,每邊35個議席。就算泛民在地區直選取得六成議席,即21個,建制仍能在功能組別扳回一城。

 

區選過後,市面暫時相對平靜,不過,週三又有消息傳來,示威人士再度醞釀「三罷」。其實,以激進手法去爭取民主,共產黨必定不會讓步,尤其是香港現時擺明在為美國「助攻」。

 

早前聽過一個高人建議一招,就是容許《國安法》在港立法,如此這般,北京才有可能鬆手,讓香港一人一票選特首。若真如是,香港就大安大吉了。然而,這個方案,泛民會接受嗎?

 

南華證券錢莊

要數今個星期的港股盛事,應非阿里巴巴(09988)在港第二上市莫屬。首兩日表現超理想,週三高見193.2元,較上市價高出17.2元或近一成。在計上其所有發行股本後,市值高達41,319億元,取代騰訊(00700)成為股王,後者市值只是32,000億元。

再數落去,以市值計,中國第三大互聯網上市公司,就是今年以來升了差不多一倍半的美團點評(03690)。此股去年9月20日登場,招股價69元,之後雖然一度潛水,但如今已成為紅底股,週三收報104.2元。

美團早前公布截至今年9月底止第3季業績,期內純利13.35億元(人民幣.下同),較市場預期蝕逾5億元為佳;收益增長44.1%至274.94億元,超過市場預期的260億元。再細看其三大業務分類,餐飲外賣收入155.77億元,按年升39.42%;到店、酒店及旅遊業收入61.81億元,升39.35%;新業務及其他達57.36億元,升65.39%,總計毛利95.92億元,升109.84%,當中毛利率提升10.9個百分點。

美團的優勢在於包羅內地人民生活所需,飲食至娛樂、旅遊都包括其中,過往以銀彈搶市場無疑吃了點虧,但第3季已是連續第2個季度獲得利潤,反映集團已進入收成期,看來此股股價高處未算高。

反觀曾幾何時是中資科技股龍頭的聯想集團(00992),近日就不停有人沽,可能正是套現換入阿里與美團。事實上,雖然集團可在美國賣5G手機,但聽聞美國5G發展頗落後,其5G手機銷情難寄厚望,但此情況卻沒反映到蘋果身上,皆因蘋果還有其他業務具增長。

 

每週一股——蒙牛乳業(02319)

蒙牛乳業(02319)過去六個月進行了多宗收購或出售交易,最新以6億澳元全購澳洲乳品及飲料公司Lion Dairy & Drinks,為集團繼收購澳洲奶粉公司貝拉米(Bellamy’s)後今年內第二次收購,可見集團在收成期不會停止收購,同時亦證明公司管理層致力提升公司投資資本回報率。
蒙牛出售了君樂寶51%後,分別公布計畫收購澳洲奶粉品牌Bellamy's以及澳洲乳品公司Lion D&D。收購Bellamy's有助蒙牛於中高端策略的長線發展,而Lion D&D利潤率則有望提升EBITDA至10%以上(2018年6.6%)。

蒙牛股價在30元水平整固已有一段時間,近日蠢蠢欲動,料隨時發力再上,突破之前高位34.6元,挑戰36元水平。

 

一週重點新聞

.國家財政部公布,週三(27日)在港招標增發50億元(人民幣.下同)國債,2年期及5年期規模分別為35億元及15億元。

.新加坡第3季國內生產總值(GDP)以年率計按季增長2.1%,較原先公布的0.6%為佳;按年計則增長0.5%,亦較之前公布的0.1%及市場預期的0.4%優勝。

.香港證監會發出新指引打擊市場及企業失當行為,提醒上市公司須確保其公告,並無就其有待進行的企業交易的對手方,載有虛假或具誤導資料。證監會又提醒上市公司不應採用私人基金結構、委託帳戶或類似安排來規避或觸犯規例。

.上週四(21日)多隻二、三線股被洗倉,雅控控股(03313)被國際指數公司MSCI明晟叫停納入旗下指數;卡森國際(00496)則遭沽空機構Blue Orca Capital發表狙擊報告,兩股單日急挫逾九成。

.莎莎國際(00178)截至今年9月底止中期業績轉盈為虧,虧損3,653萬元,去年同期錄得2.03億元盈利;期內營業額34.94億元,按年跌15.7%。

.中國燃氣(00384)公布截至今年9月底止中期業績,純利按年增長16.18%至49.09億元,中期息每股10仙,按年增25%。

.相信是今年上市集資額最多的阿里巴巴(09988)週二(26日)掛牌,收報187.6元,較招股價176元高6.59%。以每手100股計,不計手續費每手帳面賺1,160元。

.西九龍高鐵站商地開標,結果由新鴻基地產(00016)獨資以逾422億元投得,每方呎樓面地價13,345元,雖然比市場期的標價低得多,但已成為全港最貴地王。

.恒指公司在阿里巴巴(09988)上市次日(27日)公布,因其符合恒生綜指數的快速納入規則,將快速納入恒生互聯網科技業指數、「恒生綜合指數」中的大型股指數和大中型股指數,於12月6日收市後變動,12月9日正式生效。

.美國聯儲局將於28日公布褐皮書,披露未來息率政策走向;澳洲央行則於12月3日公布利率決議。

 

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

 

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