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港股續陰晴不定 本地樓價待爆升

2019-05-17

《資本壹週》705期 (2019年5月16日)

港股續陰晴不定 本地樓價待爆升
.騰訊手遊業務終見起色,不過還是多看一、兩季較穩陣。
.本地樓市出現了一個有趣的現象,就是多了首置客入市。
.住宅地缺,商業地更難尋,因為農地、棕地統統在新界。

從特朗普在twitter「發難」起計,恒指已經從30,000點樓上,回落到本週三(15日)的28,268點,下跌6%;同期,「股王」騰訊下跌3.6%,跑贏大市,皆因市場觀望其最新公布的首季業績。

騰訊本週三於港股收市後公布業績,雖然在歐洲掛牌的預託證券價格一度造好,較本港收市價374元高逾2%,但只是曇花一現,至截稿前股價已經倒跌,且已跌穿370元。

其實,騰訊業績都符合預期,部分營運數據更較預期佳。集團首季非通用會計準則(non-GAAP)純利按年增14%至209.3億元(人民幣.下同),貼近市場預測上限211億元;收入854.65億元,按年增16%,則低於預期下限的867.9億元。

再看多一季
至於外界最關注的手機遊戲業務,季內收入212億元,按年跌2%,按季則升11.6%,符合市場預期。由於公司在3月才發布《完美世界》手遊版,首季營收將會遞延至往後期間才確認列帳,對本季列報收入的貢獻有限。另外,電腦端遊戲收入為138億元,按年跌2%,跌幅較預期小。

值得一提是騰訊首次在財務報表內單獨列出「金融科技及企業服務」分部,這業務過往只籠統被列為其他,而季內錄得收入218億元,按年增長44%,主要受商業支付、其他金融科技服務(例如小額貸款)及雲業務所推動。其實金融科技及企業服務相對於集團主業務屬低毛利業務,但季內騰訊綜合毛利仍能按季增加5.2個百分點,達46.6%,算是表現不俗。

展望未來,手遊業務還是市場焦點,而集團近日推出的「改良版《絕地求生》」《和平精英》,根據Sensor Tower最新數據,上架短短5日,在AppStore中國區用戶已經「課金」2,000萬美元,以此推算,全年收入隨時可達100億至200億元。不過,有關分部表現還是多看一、兩季度較為穩陣。

首置客湧現
股市短期內還會隨着中美貿易戰的發展而震盪,相反樓市前景卻是穩定得多,未來甚至可以預期將會爆升,原因只得一個,說來說去就是供應不足、土地不足。

在現行物業印花稅稅制——非港人買家要畀稅(BSD)、非首置買家要畀稅(DSD)、買樓3年內轉手要畀稅(SSD)下,本地樓市出現了一個非常有趣的現象,就是多了一批首置客入市。

且看近日傳媒便報道,中半山地利根德閣3座高層D室的四房連套房單位,連同一個車位,上月底以9,200萬元易手,以實用面積2,429方呎計算,呎價37,876元,買家為李佩雯,與恒地(00012)主席李兆基長女、恒地租務部高級總經理同名,相信是同一人。而根據土地註冊處資料,買家只支付了391萬元印花稅,相當於樓價4.25%,即是以首置名義入市。換句話說,一些本來用開公司名義買樓的,都以首置身分買。

此外,一些公公婆婆,以至後生仔女,都湧現市場,總之就是滿18歲又有身分證而未買過樓的,也齊齊入市。究其原因,就是首置名額不用白不用,不買便「老襯」,於是多了一批「首置」需求。子女買給父母又有,父母買給子女亦有,還有一批公屋富戶,人人都買。

事實上,私人住宅空置率低,根本不愁租不到出去。根據差餉物業估價署資料,2018年全港私人住宅空置量為51,426伙,空置率只得4.3%;難怪私人住宅租金指數企得甚為硬淨,從去年10月高位的197.6,回落至今年2月最低的192.2,只下跌了2.7%,3月已回升到193.8;反觀樓價指數,就由高位的394.8,回落到359.4才回升,跌幅達到9%。

商業地難尋
因此,本欄一直指出,土地供應一日未能大幅增加,香港樓價實在難以下跌。除了住宅市場,商業地皮亦然如是,經濟要另上一層樓,解決土地問題也屬燃眉之急,否則巧婦難為無米炊,空有「一帶一路」及「粵港澳大灣區」的機遇。

當中,雖然淨計四大地產商,已有不少農地在手,不過始終位置較為分散,兼且位處新界;棕地的發展難度就更高,政府只能帶頭做好規畫,以鐵路、道路貫穿,然後交由市場執位,就像工業大廈的改用途一樣,為了鼓勵棕地的開發,政府更要賺少些、批多些。但要發展商業,最簡單直接的方法便是填海,本欄認為在機場週邊填就最適合,配合埋第四條跑道的興建,一個新的核心商業區便誕生。

否則,在這之前,住宅地皮值錢,商業地皮也是一樣。且看啟德,上週才有第4C區2號住宅地皮,以125.9億元創新高價,被六大地產商組成的財團奪得,本週又有第4C區4號商業地皮,成為另一幅百億地王,由高銀集團以111.24億元奪得,撼贏了長實(01113)、新地(00016)、會德豐(00020)、鷹君(00041)及信置(00083)。以最多可建樓面86.3萬方呎計,每方呎地價12,888元。

【吳老闆事忙,今期由劉若文代筆。】

南華證券錢莊
在貿易戰陰霾下,港股近週如坐過山車,雖則由上週四(9日)至今僅有4個交易日,仍然相當刺激。恒指上週四先急挫692點,上週五(10日)反彈239點,本週二(14日)因中國公布了反制美國增加關稅措施,恒指再挫428點,至週三(15日)市場消化貿戰升級消息,又反彈146點至28,268點收市。不過,總結特朗普發神經挑起貿戰至今,即由5月6日大市開始跌起,恒指累跌1,813點或6.03%。

由於美方已嘗試淡化戰事,特朗普日前突然表明雙方仍可能達成協議,並表示與國家主席習近平關係良好,但後市仍被陰霾籠罩,要反彈談何容易,短線大市最有可能是現水平上落,28,000點暫時應見支持。不過,騰訊(00700)派季績後外圍股價表現欠佳,或許週四股價有點壓力,目前最佳投資策略是離場觀戰,或吼大價股急跌後博反彈。

每週一股——領展(00823)
受中美貿易關係再度惡化拖累,港股大幅波動,恒指更一度失守28,000點關口,由於中美短期內難就貿易達成協議,相信任何正面或負面消息都會令市況出現大幅波動,為減輕市場大上大落所造成的衝擊,近日市場資金顯然流向避險性較高的股分,而領展(00823)便是當中的寵兒,股價週二在大市急挫之下,仍能逆市創出96.8元新高。

市場相信領展股息增長可持續,主要受惠現有物業自然增長;2019至2021年新物業落成;併購;及資產增值資本管理。同時市場估計至2021年,領展每基金分派每年增長可達8.5%。

領展基本面強,雖然目前估值並不算便宜,但相信在資金持續流入避險資產下,股價挑戰100元關口只是時間問題,所以不妨吼低買入。

一週重要新聞
.中國宣布自6月1日起,向600億美元的美國進口產品徵收最高25%關稅。

.人民銀行宣布中國4月底外匯佔款為21.25萬億元(人民幣.下同),按月減少8.61億元,連續9個月下跌。

.中國4月全國居民消費價格指數(CPI)重返去年10月高位,漲2.5%,連升第2個月;同月工業生產者出廠價格指數(PPI)按年升0.9%,高於3月的0.4%漲幅,亦連升第2個月。

.國際指數公司MSCI明晟如期擴大中國A股納入因子至10%,並首次納入深圳創業板大型A股。市場料MACI明晟今年會完成3個階段指數調整,可吸引670億美元資金流入A股。

.金管局再發出4個虛擬銀行牌照,獲牌公司包括中國平安(02318)旗下平安壹賬通;螞蟻金服旗下的螞蟻商家服務(香港);小米集團(01810)及尚乘集團合組的洞見金融科技;以及股東包括騰訊(00700)、工銀亞洲、港交所(00388)、高瓴資本及Perfect Ridge的貽豐。

.阿里巴巴公布2019財年第4季(1至3月)業績,季度收入按年增長51%,達935億元(人民幣.下同),較市場預測佳;非通用會計準則(non-GAAP)純利就增42%至201億元。

本月17日為歐盟財長會議;18日澳洲將舉行參議院選舉;而美國聯儲局公開市場委員會(FOMC)將於22日公布4月30日至5月1日的政策會議記錄,將可得知未來美息取向。

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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