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綠置居須優化 印花稅要檢討

2017-10-19

《資本壹週》623期(2017年10月19日)

-- 綠置居的數目應增加,質素亦不妨高一些。

-- 中環中心呎價即使逾5萬仍抵買,因為缺。

-- 物業印花稅應撤剩BSD,股票稅則不該減。

《施政報告》公布了一個星期,市場迴響仍然不斷,本欄今期亦繼續檢視一下當中的房屋政策。

環顧特首林鄭月娥在《施政報告》內提出的房策,只是在現有範圍內修修補補而已,在本來已經有問題的平台上進行優化,問題仍然存在,並未見到本欄期待的「大刀闊斧」舉措。好像「綠置居」,林太表明,為了滿足市民的置業訴求,未來新建的公營房屋,將以更多綠置居,取代出租公屋;換句話說,港府將會拚命興建、出售綠置居,讓公屋租戶購買,擁有自己的物業。

讓租戶變業主,此構思當然好,不過,仍然存在不少問題。第一,港府計畫最快明年底將火炭新建公屋約4,800伙,轉為綠置居出售,數目實在太少,本欄認為,每年起碼要有1萬個單位,才算足夠。

第二,將出租公屋改為綠置居,所建項目依然是將貨就價的次等樓,隨著香港土地矜貴,寸土尺金,繼續是暴殄寶貴資源。若想真正釋放土地價值,讓市民享受資產的升值,最王道其實是停建公屋,繼而直接津貼市民購買私樓,人人有份,永不落空,就不會再犯上現時公營房屋「既患寡,亦患不均」的毛病。從此以後,新增供應全是私樓,讓市民上車,有需要的低下階層人士就住進舊公屋。

對「綠置居」的兩點建議

既然港府決定架床屋、阿茂整餅,個人認為,港府起碼應該考慮,綠置居的合資格申請人士,並非現時的公屋租戶,或輪候冊人士,而是公屋富戶優先。因為要變成公屋富戶,若非勤力工作,以致薪金上升,便是投資有道,以致財富增加,在在皆值得鼓勵,而非像現時制度般施以懲罰。

此外,如今起公營房屋最貴的成本,乃是地皮,既然港府興建綠置居,不收地價,即是已補貼了最大的部分,不如在建築費上,亦不要慳那三幾百元,索性起靚些少。至於「港人首置上車盤」,亦是多餘,設有入息上、下限,又犯了「患不均」的毛病;這還不特止,設有限售條件,例如10年不准轉售,或原價售回給政府,即是無得享受資產升值,更是「盞搞」。

中環中心呎價5萬才像樣

其實,講來講去,香港的房屋問題,始終還是供應緊絀,將出租公屋撥作綠置居、將私樓撥一部分興建首置盤,問題仍沒解決,尤其是港府完全看不到來自大陸的龐大需求。

且看市場近日傳出長實(01113)終於賣出中環中心75%權益,作價高達402億元,買家便是中資財團。不過,話說回頭,計出每方呎3.3萬元樓價的122萬方呎樓面,可能存在相當水分。

數,是這樣計的。75%權益相當於122萬方呎,豈非全幢中環中心涉及超過160萬方呎?但項目佔地只得10萬方呎,而中區地積比只為10倍,即是應該只能發展出100萬方呎,即使「發水」,都發不出多六成吧?即使並非如此,122萬方呎亦已包含車位。因此,每方呎作價應該不止3.3萬元這麼低。

相反,以402億元買入75%,即全幢便值536億元,假設樓面100萬方呎,即每方呎為5.36萬元,這才像樣,甚至仍可謂抵買。恒基(00012)買入美利道前停車場地皮,樓面地價也要每方呎5萬元。

始終,如此標誌性且大部分業權集中在單一業主的物業,在中區已絕無僅有,相信長實旗下三大物業——長江中心、和記大廈,以及華人行,出售機會極微,尤其是前兩者。

兩瓣印花稅 應減不應減

事實上,南京、武漢,以至北京的市中心地區,隨著鐵路的四通八達,就連水路都有橋樑的貫通,位置方便了,樓價長升長有,雖然過去三年之間已經升了兩倍,不過未來仍然會升;唯獨東北三省,隨著人口流失,樓市才沒「錢」途。

大陸樓市如此升法,香港遠遠落後,內地資金必定流入本地,因此,港府應該簡化「辣招」,只剩針對非本地居民的買家印花稅(BSD),從而釋放二手市場的供應,所說的是逾百萬個單位!

減物業印花稅是應該,減股票印花稅個人卻不贊成。首先,正如上期所說,港府一直以來都說稅基窄,如今竟然還減稅?現在的情況很明顯是,樓市升了上去,賣地收入多,物業印花稅又多,搞到政府有錢無地方使!

此外,股票印花稅並非小數目,假設每日成交金額有1,000億元,0.1%股票印花稅,一買一賣便0.2%,即2億元;一年下來,當有200個交易日,涉及金額便達400億元,這還未計市道好時,一日成交金額隨時達2,000億元。最後,香港股市不同內地股市,以本地投資者為主,佔比達到八、九成,相反,除了本地投資者之外,港股交易還有外資,以至基金,港府為甚麼要少收外資的稅?因此,即使本人年內都交了不少股票印花稅,都不贊成減免。

一週重點新聞

‧IMF宣布,將今年中國經濟增長預測上調至6.8%,而明年則從6.4%上調至6.5%。國家統計局亦唱好內地經濟稱,今年內地經濟實現6.5%目標沒問題,甚至會更好。

‧人民銀行公布9月外匯儲備規模達3.1萬億美元,按月增加169.8億美元,為連續8個月回升。

‧特首林鄭月娥的首份《施政報告》中,提出港人首置上車盤,但市場反應冷淡,因為未有任何細節,而且只有1,000個單位,杯水車薪。

‧《施政報告》建議,將實施利得稅兩級制,企業首200萬元利得稅降至8.25%,即現時的一半,其後利潤才繼續按標準稅率16.5%評稅。

‧為讓香港在創科路上急起直追,成為國際創新科技中心,林鄭定下了在本屆五年任期內,把本地研發開支相對本地生產總值的比率,由目前的0.73%升至1.5%,並為大學研究資金預留了不少於100億元。

‧土地供應專責小組黃遠輝稱,全港目前有約1,300公頃棕地,當中逾9成有經濟作業,會優先處理4個發展區,涉及540公頃,料約360公頃用地可釋出供發展。

‧據屋宇署資料,今年首7個月私樓動工量錄得1.34萬伙,按年多出2成,當中實用面積少於431方呎的細單位,更錄得11,244伙,佔整體比例達84%。

‧差估署公布,8月份私樓落成量亦回落至1,183伙,按月減少接近一半,首8個月則有多達1.24萬伙落成,有望達全年預測落成量1.71萬伙。

未來一週美國的焦點數據之一,便是週五公布的9月零售銷售,估計整體由跌轉升1.6%,將會是12年來最大升幅,這主要受汽車銷量強勁帶動,因受颶風吹襲,促使美國人替換舊車。同日亦有10月密竭根大學消費者情緒指數初值,估計輕微回落至95。上月消費物價指數亦同樣於週五公布,市場料因颶風因素,通脹升幅擴大,預料整體按月升0.6%,按年則料升2.3%。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯