經濟樓市續向好 股市斯人獨憔悴

《資本壹週》621期(2017年10月5日)

— 內地人民非常「聽話」,中央欲提振哪個板塊,哪個板塊便漲起來。

— 雖然物價、樓價高企,但卻成為內地人勤力做工、努力搵錢的動力。

— 樓價翻了一番,A股卻只由上次調整回升至現水平,可謂嚴重偏低。

正如今期在〈資本政經〉所分析,中國經濟未來勢必好到不得了,如此這般,樓市還會差得到哪裏去?至於股市,就更是與經濟及樓市嚴重脫節。

世界銀行本週三(4日)發表報告,調高對東亞及太平洋地區發展中經濟體今明兩年的經濟增長預測,分別由6.2%調高至6.4%,以及由6.1%調高至6.2%;當中,中國今年國內生產總值(GDP)增長預測,由6.5%上調至6.7%,明年則由6.3%調高至6.4%,皆因中國經濟將經歷重新平衡,減少對投資和外部需求的依賴,轉為依靠內需消費拉動。

事實上,國慶黃金週期間,人在國內,眼見消費市道非常暢旺,尤其是南京,酒店房間爆棚,只因城裏人往外走時,城外人又往裏走,而且消費能力極強。雖然,內地物價水平無論是酒店房租,以至普通的飲飲食食,已經相當昂貴,但卻成為內地人勤力做工、努力搵錢的動力。

谷消費如谷樓市

再加上今次人行定向降準,擺明是想催谷消費,而內地人民非常「聽話」,中央欲提振哪個板塊,哪個板塊便漲起來。且看一、兩年前,大陸樓市仍然一片風聲鶴唳,陷於寒冬——商品房銷售面積從2014年初至2015年5月連續17個月負增長,商品房待售面積(庫存)截至2015年底多達7.2億平方米,達到歷史最高;期後人行於2015年先後五次降息及降準,並放寬樓市調控措施,內地樓市便即時活起來。2014年以前,內地住戶部門新增貸款每年大約維持在3萬億人民幣水準,2015年已升了一半有多,至4.6萬億,2016年再急升至7.1萬億;當中,中長期貸款(主要是房貸)佔了5.68萬億之巨。結果,居民槓桿比率亦由2015年末的39.9%,快速升高至2016年末的44.8%,預計今年末將達到50%。

經過一輪急攻猛漲,中央再度實施限購限貸,惟其如此,樓市卻沒有大跌之虞,一來因為經濟好,二來因為樓市的情況與消費市道一樣,雖然樓價已經相當昂貴,但卻成為城市裏無樓的人搏命搵錢買樓的動力。莫說一線城市如北京、上海、廣州、深圳,就連武漢、天津、南京,市中心靚位置隨著供應緊絀,樓價仍然節節上升,怎壓也壓不住。

銷售升庫存亦升?

因此,一眾內房可謂豬籠入水,今年上半年,恒大(03333)收入由2016年的875億人民幣上升114.8%至1,879.8億,淨利潤更同比上升224.4%至231.3億;碧桂園(02007)收入亦增長35.5%至777.4億人民幣,淨利潤則增長39.2%至75億;融創中國(01918)的收入增長只得25.9%至133.3億,淨利潤卻勁升16.8倍至13億人民幣,此便推動股價一湧而上。

銷售成績斐然,中房智庫卻指出,今年上半年,30家龍頭房企存貨值高達5.23萬億人民幣,同比增長36.3%。當中,恒大、萬科(02202)、綠地、碧桂園、保利地產、中海外(00688)位居榜單前6名,存貨值均超過2,000億人民幣。尤其是恒大,存貨值更高達7,974.25億,同比增長59.52%。

此實在令人摸不著頭腦,難道內房賣樓賣得快又多時,起樓起得更快更多?抑或,樓價過去一年升了不少,而以上庫存統計是以市價計?事實上,國家統計局最新數據顯示,8月末,內地商品房待售面積6.24億平方米,較7月末減少1,144萬平方米,已跌至近3年最低;按照8月成交面積1.2億平方米計算,庫存去化週期只是5.1個月。

A股隨時炸上去

經濟、樓市形勢大好,唯獨股市斯人獨憔悴,由2015年高位的逾5,000點,大跌到2016年最低的2,638點後,現在只回升到3,348點,期間樓價卻已翻了一番,因此A股可謂嚴重偏低,H股亦是一樣。隨著現時內地股市很多散戶仍然倉位空空,加上此前所說救市基金已經賺錢正逐漸退場,A股可能在現水平即3,300點水平炸上去。

港股方面,則反而沒這麼容易看得通。因為今年以來,升勢除了集中於重磅股如騰訊(00700)、匯控(00005),不少板塊都錄得不俗升幅,例如科網股、地產股、汽車股、鋼鐵股等,就連一直落後的內銀股,近日亦因為人行定向降準而急升。

今個星期短短兩個交易日,四隻恒指成分內銀股——工行(01398)、中行(03988)、交行(03328)、建行(00939)便分別上升了9.8%、4.9%、4%、6.2%,推動恒指急升824點,當中,淨計本週二(3日)已升618點即2.3%,創出去年2月以來最大單日百分比升幅。

至於樓市,雖然政府推售地皮的步伐慢了下來,今季只會推出3幅住宅地皮招標,但正招標的地皮亦不乏焦點,好像長沙灣興華街西對出的臨海住宅地,估值便高達180億元,還高過鴨脷洲利南道住宅地所創的168億元紀錄。

新盤方面,則要留意長實(01113)My Central。該盤坐落嘉咸街,位置只屬一般,且是與市建局合作的重建項目,如果如傳聞中能賣到每方呎3萬元,都算相當好價。

一週重點新聞

‧內地十一黃金週啟動,官方預計內地將有7.1億人次出遊,國內旅遊收入達5,900億元。長假首兩天,內地累計共接待遊客2.27億人次,旅遊收入1,902億元,均較去年同期增長超過1成。

‧內地樓市調控新舉措落地,北京首個「共有產權住房」項目開始抽籤配售,427伙單位吸引逾16萬戶家庭申請。北京於未來5年將供應25萬伙共有產權住房,有分析指將可抑制樓價上升。

‧深圳樓市調控「深八條」實施1週年,一手樓價連續12個月下跌,9月樓價按月下跌0.1%,按年則下跌11.8%,調查顯示,當地樓市投資客比例降至4%。

‧政府統計處公布,8月零售銷貨值臨時估計為348億元,按年升2.7%,貨量則升3.2%。

‧差餉物業估價署公布8月份私樓樓價指數,最新報339點,按月升0.44%,連續10個月創新高,亦屬1993年來,近24年最長升浪。

‧金管局表示再次關注「父幹上車」,明言會導致家庭層面的「抵禦收入衝擊能力」較以前脆弱,加上聯儲局縮表及加息下,本港樓市前景仍極不明朗。

‧發展局局長黃偉綸稱,去年已完成岩洞總綱圖,並鎖定48個策略性岩洞區選址作研究。

‧政府今財政年度首兩季已提早達1.8萬伙供應目標,下季再推3幅住宅地,連同「一鐵一局」共有1,880伙,按季增4成,全年供應勢創2010至11財年恢復主動賣地後8年新高。

下週美國數據的焦點便是9月非農就業數據,8月非農業新增職位僅得15.6萬個,遜於市場預期。在接連遭受颶風吹襲後,市場普遍認為9月新增職位進一步減少至7.5萬個,失業率則持平於4.4%。有分析師指,即使就業數據增長放緩,但只要新增職位維持7萬至8萬個的水平,便足以支持聯儲局加息。

另外,美國於週四公布8月貿易收支,料貿赤由437億美元收窄至427億美元;而8月工廠訂單的月率則料由下滑3.3%升1%;8月耐用品訂單則料由下滑6.8%回升至跌1.7%。

吳鴻生

南華集團主席

《資本壹週》社長

劉若文《資本壹週》總編輯

 

 

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