九龍倉(0004)重組 釋放商業資產價值

九龍倉(4 HK) 2017年中期稅前核心溢利為96.7億元,按年增19%,受惠於物業發展盈利增加,而投資物業盈利亦正在加快。同時九龍倉宣佈重組,首先以實物方式按比例向股東分派有線寛頻(1097 HK) 股份作特別股息,全面退出此業務。有線寛頻在2017年中期錄得1.4億元稅前虧損。分派之後集團不再負擔有線寛頻的業務,應利好集團未來盈利。

 

九龍倉亦計劃將會把投資物業重組成九龍倉置業,以介紹方式分拆於香港上市。九龍倉置業將包括海港城、時代廣場、荷里活廣場、卡佛大廈、會德豐大廈和正改建成酒店的The Murray及72%權益的上市附屬公司海港企業(51 HK)。該6個商場共有約1,100萬平方呎樓面面積,總資產值超過港幣2,300億元,另海港企業資產為257億元。假設總負債為374億元 (相當於九倉財務支出的73%),九龍倉置業的資產淨值估計為2,183億元。以0.7倍市賬率推算,九龍倉置業的市值為1,528億。現時九龍倉的市值為2,105億元(8月17日),意味著中國物業投資、物業發展及其他業務的市值為577億元。我們估計有關資產淨值為1,062億,意味著有關業務的估值為0.54倍的市賬率,低於其他中國物業發展同業。

 

總體而言,九龍倉的賣點包括可享有正在復甦及穩定增長的香港投資物業回報,以及估值吸引的內地及其他業務。假設後者的估值達0.9倍市賬率,九龍倉的估值應為2,484億元,或每股81.8元。參考彭博數據,集團2017年預測市盈率為15.01倍,周息率3.24%,潛在上升空間為18%,建議買入。

 

(筆者張賽娥小姐及其關連人士沒有持有報告內所推介的證券的任何及相關權益。)
南華金融副主席張賽娥 (CE:AAA815)–香港證監會持牌人士

娥姐心水股于每周港股第一個交易日刊載

 

披露:此研究報告是由南華資料研究有限公司的研究部團隊成員(“分析員”)負責編寫及審核。分析員特此聲明,本研究報告中所表達的意見,準確地反映了分析員對報告內所述的公司(“該公司”)及其證券的個人意見。根據香港證監會持牌人操守準則所適用的範圍及相關定義,分析員確認本人及其有聯繫者均沒有(1)在研究報告發出前30日內曾交易報告內所述的股票;(2)在研究報告發出後3個營業日內交易報告內所述的股票;(3)擔任報告內該公司的高級人員;(4)持有該公司的財務權益。分析員亦聲明過往、現在或將來沒有、也不會因本報告所表達的具體建議或意見而得到或同意得到直接或間接的報酬、補償及其他利益。

南華金融控股有限公司包括其子公司或其關聯公司(“南華金融”)可能持有該公司的財務權益,而本報告所評論的是涉及該公司的證劵,且該等權益的合計總額可能相等于或高於該公司的市場資本值的1%或該公司就新上市已發行股本的1%。一位或多位南華金融的董事、行政人員及/或雇員可能是該公司的董事或高級人員。南華金融及其管理人員、董事和雇員等(不包括分析員),將不時持長倉或短倉、作為交易當事人,及買進或賣出此研究報告中所述的公司的證券或衍生工具(包括期權和認股權證);及/或為該等公司履行服務或招攬生意及/或對該等證券或期權或其他相關的投資持有重大的利益或影響交易。南華金融可能曾任本報告提及的任何機構所公開發售證券的經理人或聯席經理人,或現正涉及其發行的主要莊家活動,或在過去12個月內,曾向本報告提及的證券發行人提供有關的投資或一種相關的投資或投資銀行服務的重要意見或投資服務。南華金融可能在過去12個月內就投資銀行服務收取補償或受委託及/或可能現正尋求該公司投資銀行委託。

重要說明:此報告和報告中提供的資訊和意見,由南華資料研究有限公司及/或南華金融向其或其各自的客戶提供資訊而準備,並且以合理謹慎的原則編制,所用資料、資訊或資源均于出版時為真實、可靠和準確的。南華資料研究有限公司對本報告或任何其內容的準確性或完整性或其他方面,無論明示或暗示,無作出任何陳述或保證。南華資料研究有限公司及/或南華金融,及其或其各自的董事、管理人員、合夥人、代表或雇員並不承擔由於使用、出版、或分發全部或部分本報告或其任何內容,而產生的任何性質的任何直接或間接損失或損害的任何責任。本報告所載資訊和意見會或有可能在沒有任何通知的情況下而變動或修改。

南華資料研究有限公司及/或南華金融,及其或其各自的董事、管理人員、合夥人、代表或雇員可能在本報告中提到的公司直接或間接擁有股權,或可能不時購買、出售、或交易或向客戶要約購買、出售、或交易此類證券,而該等交易可能是為其帳戶作為交易當事人或代理人或任何其他身份或代表他人。這份報告不是、也不是為了、也不構成任何要約或要約購買或出售或其他方式交易本報告述及的證券。本報告受版權保護及擁有其他權利。據此,未經南華資料研究有限公司明確表示同意,本報告不得用於任何其他目的,也不得出售、分發、出版、或以任何方式轉載。本刊物批准在英國由南華證券(英國)有限公司分派。南華證券(英國)有限公司為一間獲英國金融服務局授權和受該局監管的公司。投資者參閱此報告時,應明白及瞭解其投資目的及相關投資風險,投資前亦應諮詢其獨立的財務顧問。

免責聲明
投資涉及風險。
本演示或材料不構成任何要約、市場推廣、保證、擔保、意見或建議。
保留版權所有及一切權利。
任何用途均須遵守所有適用之法律。