龍湖地產 (960 HK):靈活應變加快供貨跑贏同業 料能輕鬆達到千億銷售

級評:買入
 
日期:2017年6月5日
恒生指數:25,862.99
 
收市價:16.06港元
12個月目標價:17.75港元
上升潛力:+10.52%
 
 
靈活應變加快供貨跑贏同業 料能輕鬆達到千億銷售
 
今年首四月已完成55% 的年度銷售目標 – 龍湖地產(「龍湖」)公佈,截止今年四月末累計實現了合同銷售額600.2億元(人民幣.下同),同比增長200%;合同銷售面積402.8萬平方米。四月單月實現合同銷售金額170億元,同比增長162%。自今年起,龍湖的銷售業績每個月的同比增速都超過150%,故龍湖於首四月便已經完成了年度銷售目標1,100億元的55%,成績可謂內房之首。鑑於龍湖於首季快速應變的策略調整,加上土儲以二線為重心減緩調控影響,以及負債比率低、利息成本支出控制得宜等因素,我們預期2017年龍湖收入盈利增長勢頭將可延續,我們基於彭博預測的兩年平均市盈率增長率0.52倍(現價的2016-19年市盈率增長為0.47倍),相當於9.63倍市盈率,並基於預測2016-19年每股盈利複合年均增長率18.5%計算,目標價17.75港元,建議買入。
 
銷售於首季提速 土儲以二線為重心 減輕調控影響 – 龍湖因應國內房地產調控日趨嚴厲及下半年政策的不確定性,主動於上半年加快供貨速度,首四月的銷售已達到55%的年度銷售目標,成績領先同業。我們相信今年三月起的調控措施為不少內房開發商(尤其集中一線城市的開發商)增加了達到年度銷售目標的難度,然而,龍湖的靈活又適時的快速應變大幅減輕了第二季起的銷售壓力。我們認為龍湖今年將輕鬆達到1,100億元的銷售目標,按年增長25%,增幅為業內領先水平。另外,龍湖的土儲覆蓋27個城市,1,700億的可售資源中,一線城市佔比26%,二線佔68%,三線佔6%,相對不少中型內房而言項目布局較分散,並以二線為重心,相信調控措施(主要針對一線及強二線)對龍湖的銷售不構成大阻礙。2016年,龍湖新增43幅土地,集中於濟南、重慶、成都、北京、廈門、寧波等城市,更增加天津、武漢兩大高鐵路網重地,平均土地成本6,329元/平方米,繼續以二線為重心的戰略,價錢位處合理區間,相信能為龍湖鎖定29%的毛利率(2016年毛利率:29%)。此外,龍湖仍有737億的未入賬銷售,平均售價達14,641元/平方米,增長14%;平均毛利率超過30%,加上2017年的首季銷售,為今年龍湖的盈利收入奠下堅實基礎。
 
財務成本控制得宜 領先同業 – 截至2016年底,龍湖的淨負債率為54.1%(淨負債撇除總現金值),2015年為55%,負債比例優於同業;總現金為173.6億元,借貸總額為578.7億元。年內龍湖發行了118億公司債,平均借貸成本由年利率5.74%降至4.92%,平均貸款年限拉長為5.90年,非抵押債務佔總債務比例提升為75%。龍湖審慎的土地投拍及財務管理持續優化其財務結構,除了獲得穆迪將其企業家族評級調升至Baa3外,亦得到標普及惠譽的投資級評級,加上大公國際、中誠信證評及新世紀均給予的AAA最高評級。龍湖成為第三家境內外機構一致授予投資級的民營房企,另外兩家為萬科(2202)和萬達。以息稅前利潤計算,龍湖的利息覆蓋率由2015年的4.68%進一步升至2016年5.29%,領先同業,利息成本支出控制得宜,穩健的財政狀況為龍湖進一步開拓投地幅員及擴大發展奠下重要基石。
 
商場租金回報收入增長穩定 佔比進一步上升 – 2016年,三座位於北京、重慶和上海的「龍湖天街」開業,商業投資租賃項目為龍湖貢獻19.13億元的租金收入,按年增幅35.2%,佔全年總收入3.5%(2015年:3%) ; 經調整後盈利為133萬元,佔總體溢利9.2%(2015年:8.3%)。龍湖累計已開業商場達21個,面積193.8萬平方米,整體出租率95.1%。2017年內將有五個天街陸續開業,租金收入將保持增速。按照龍湖規劃,商業項目經過十年發展後,租金收入將佔到龍湖核心利潤的20%以上,最終目標使商業租金收入能覆蓋公司的借貸利息,整體龍湖發展將更上一層樓。我們認為龍湖的商業項目質素高尚,位置優越,龍湖發展商場的經驗亦豐富,相信租金收入覆蓋借貸利息的目標並非遙不可及。相比同業,龍湖的發展策略積極進取,業務多元化,商業投資收益回報良好,增長穩定可期。
 
 
權益披露
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