營商危機至 辣招宜檢討

《資本壹週》601期(2017年5月18日)
 
-隨著貨源緊絀,商業樓價節節上升,將打擊營商環境。
 
-習近平與普京的身體語言,反映二人的關係十分友好。
 
-無線事件衝擊「一國兩制」,回看有線交易更加抵買。
 
 
一如所料,中環美利道商業地皮躍身新地王,以232.8億元成交;按照地盤面積3.1萬方呎,地積比率15倍,可建樓面46.5萬方呎計算,每方呎樓面地價50,064元,無論總價,抑或呎價,均創出歷史新高紀錄。
 
出乎意料的是,中標者並非近期頻頻高價投得地皮搶盡風頭的中資,而是華資發展商四大家族之一的恒基地產(00012);而其撼贏的8個對手當中,更主要是本地地產商,包括長地(01113)、恒隆(00101)、南豐、華置(00127)及新地(00016),來自內地的,就只有中渝置地(01224),世房(00813)則夥拍信置(00083)及新世界發展(00017)。
 
其實,恒地已非首次大手筆地出手投標,此前的商業地皮每方呎樓面地價最高紀錄,便是由恒地於2014年以呎價1.38萬元投得尖沙咀中間道停車場重建項目所創造。
 
 
用家當道
 
由於美利道地皮位置只屬一般,並不就腳,過去幾十年來只是作為附近寫字樓返工人士停車之用,而且就算重建之後,雖然後面望山的景觀相當開揚,但前面由於被和記大廈所遮擋,除非高層,否則便無海景,因此,地價每方呎5萬元的價錢,勢必帶起整個中區的寫字樓,尤其是附近的商廈,包括力寶中心、美國銀行中心等,很多已在用家之手,貨源緊絀。
 
事實上,以每方呎樓面地價5萬元計算,即使如恒地所言,項目總投資額逾260億元,相當於每方呎成本只需約5.6萬元,即是建築成本僅為6,000元,等如內櫳只得一個框罷了,但正常而言,要賺回地價,呎價也要賣到10萬元過外。就算恒地只是用來放租,用以計算租金回報基礎的樓價,也不止以成本價計算吧?
 
商業樓價節節上升,將會打擊營商環境,政府是否應該考慮,放寬買賣工商物業的辣稅,只剩遏抑住宅市場?始終,壓低住宅樓價,好讓市民可以上車,原意是說得過去(雖然,辣招夾硬擾亂市場秩序,令資金反而流向了細價樓,貴價樓則沒得升),但商業市場卻應該買賣方便。否則,為甚麼倫敦商業物業市場,租金回報極低,都吸引到不少香港資金去買?理由十分簡單,就是「買賣方便」。如果香港仍然倒轉來行,對香港並非一件好事。尤其是在「大灣區」及「一帶一路」的布局下,香港商業物業必定極度渴市。
 
 
龍熊共舞
 
說到「一帶一路」,其討論點除了對香港經濟的帶動,以及對香港樓市的刺激(分析分別見於今期本刊〈資本政經〉及〈老闆看樓市〉),還在於國家主席習近平與其他元首的互動,尤其是俄羅斯總統普京。
 
今年是中俄友好、和平與發展委員會成立20週年和俄中友協成立60週年。習近平聲言,兩國是好鄰居、好朋友、好夥伴;並強調,發展和深化中俄關係,是兩國的戰略選擇。而普京則指出,俄方願同中方一道,做好歐亞經濟聯盟同絲綢之路經濟帶發展戰略對接,並要深化兩國貿易、能源、製造業、教育、地方、旅遊、體育等合作。
 
此等可能只是客氣的外交式說話,不過,值得注意的是,二人即使是在公開場合,其身體語言均非常放鬆、悠然自得,反映兩者的關係真的十分友好。俄羅斯的通訊社便報道,向來「大牌」的普京,與習近平在釣魚台國賓館會面當日反而早到,等候習近平。其間,他更即興以鋼琴彈了兩首蘇俄時代樂曲,包括《莫斯科之窗》(Moscow Windows)及《City on the Free Neva》。
 
 
無線離譜
 
「一帶一路」對中國、對香港的意義都十分重大,不過,香港似乎卻沒準備好,土地如是,人才亦如是。此前本欄便曾說過,本地人才荒,只初凸顯於候任特首林鄭月娥組班時,往後十年、廿年,可能更加慘不忍睹。
 
且看立法會 UGL 專責委員會副主席周浩鼎,向委員會提交該案調查範疇的修訂,竟然是由特首辦操刀,角色衝突固然令人譁然。撇開誰是誰非不說,特首梁振英此案備受關注,難道都不曉得瓜田李下?從前的立法會議員,十分具地位、分量,是行業中的精英,現在呢?
 
事實上,以前商界是人才的搖籃,然而隨著很多板塊成為外資、中資的天下,現已今非昔比,只餘一眾半官方機構培育人才罷了。例如證監會,近期便很威,揭發出電視廣播(00511)話事權已落入非港人的手中,而竟然能連過兩關獲批!
 
原來,持有TVB約26%股權的Young Lion,股權架構相當複雜,無投票權的股分,佔了接近九成,只有10.61%股權有投票權。證監發現,黎瑞剛即使持有Young Lion大部分無投票權股分,但實際上擁有較多董事提名權、議案批准或否決權,即是有實際控制權,陳國強表面持有較多具投票權股分,卻無法控制Young Lion的投票決定。
 
事件認真離譜,直接衝擊「一國兩制」,衝擊香港法律,事關廣播條例列明,本地免費電視台的控制權,必須讓通常居於香港的居民持有。如果港府知情,便應負責;若不知情,則應問責。今次好在有證監會,反觀一眾立法會議員,小事嘈喧巴閉,如此大事卻無甚聲氣。
 
看到TVB的亂局,回想到有線電視的賣盤,真箇抵到爛。邱達昌牽頭的永升,注資7億元,就有1隻上市公司殼,又有電視牌照,又有鋪設好的網絡,更有正營運的業務,原來世界上真的有「咁大隻蛤蜊隨街跳」。
 
 
南華證券錢莊
 
在外圍市況調整氣氛濃厚下,港股依然金槍不倒。恒指週三(17日)繼續高位整固,僅微跌42點,收報25,293點,成交微縮至705.5億元。美國總統特朗普炒了聯邦調查局局長的事件沒完沒了,其往後施政延續性成疑,更可能引火焚身,任期未滿已被踢走,至截稿前道指、標普五百及納指期貨全部跌半個百分點。
 
不過,騰訊(00700)收市後派成績超乎預期,其截至今年3月31日止季度,收入增長55%至495.52億人民幣,高於市場預期上限466億;經營盈利192.72億,按年增長44%;股東應佔溢利為144.76億,增長58%,遠勝市場預期上限138億。
 
如今騰訊是恒指中比重最大股分,佔比11.47%,較第2位的匯豐控股(00005)10.32%多1.15個百分點,所以即使外圍市況下挫,只要騰訊依然堅挺,港股跌幅有限,而大陸資金續買入匯控,從而帶起內銀。但近期都是強者愈強,弱者續弱。反而一眾地產股在樓價節節上升下,不排除成為下一浪的追升目標。
 
 
每週一股——港鐵(00066)
 
有消息指港鐵(00066)有意與中國鐵路總公司合作,競投年底招標的馬來西亞首都吉隆坡至新加坡高鐵項目,若能中標,將成為港鐵首個「一帶一路」鐵路發展項目。吉隆坡至新加坡高鐵全長350公里,由新加坡的裕廊東連接吉隆坡馬來西亞城,全程行車時間為90分鐘,預計2026年開通。
 
港鐵近年積極拓展海外市場,於海外有項目營運多年,而「一帶一路」的政策與集團的發展方向正好配合,相信在「一帶一路」下,可為集團帶來更多的基建項目投資機會,亦有助集團開拓更多新市場,估計類似與中國鐵路總公司的合作,將會陸續有來。
 
港鐵一直被視為公用股,但本身亦有發展地產項目,故過去5年股價表現不遜於地產股。近日股價屢創新高,週三再創49.5元高位,如今再冠上「一帶一路」概念,相信股價絕對有力突破50元關口,再試新高。
 
 
一週重點新聞
 
  • 人民銀行與金管局聯合宣布,會率先試行北向的債券通,准許境外機構投資者參與內地銀行間債市,而且無額度限制。
 
  • 國務院新聞辦宣布,中美元首會晤一個月後,雙方就農產品貿易、金融服務、投資和能源等領域達成共識;美國商務部長羅斯在白宮表示,美中關係達到歷史新高,10項初步協議意味兩國開啟新的溝通與合作。
 
  • 易居監測的數據顯示,4月50個城市的土地成交面積及按月有所下降,但地價平均價按月上升28%,按年更上升54%。
 
  • 國家統計局公布,受基建和製造業投資放緩拖累,今年首4月全國固定資產投資回落至按年增長8.9%,遜於市場預期,增速較首3月的9.2%回落0.3個百分點。
 
  • 亞洲基礎設施投資銀行宣布,增加7個成員國至77個,進一步超過由日本主導、目前有67個成員國家及地區的亞洲開發銀行。
 
  • 政府首季經濟報告指出,樓價按季再升4%,較1997年高峰超出85%,市民的置業供款負擔比率,亦按季再升3個百分點,進一步惡化至約66%。
 
  • 金管局公布,收緊銀行對發展商融資貸款,包括地皮成本貸款上限由5成降至4成、建築費借貸上限由10成下調至8成;另發展商提供高成數按揭超出指定比例,銀行亦須提高風險評級。業界普遍認為,措施未必會對樓市構成明顯影響。
 
  • 屋宇署公布資料顯示,3月份私樓動工量錄得4,455伙,按月增2.6倍,創逾9年的單月最高,累積今年首季錄8,904伙動工,較去年同期多22%,為16年同期新高。
 
美國週四將公布5月費城製造業指數,市場料會回落至正18.5;同日亦有反映未來3至6個月經濟發展趨勢的4月領先經濟指標,分析料將維持升0.4%。
 
 
文章來源:《資本壹週》
 
 
吳鴻生:南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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