樓市應跌卻難跌

《資本壹週》734期 (2019年12月5日)

1.到明年三月,失業率勢必飆升,往後衝上10%歷史新高亦不出奇。
2.利率低企,美息短期內都不會加上去;發展商亦無「散貨」壓力。
3.土地供應嚴重缺乏,歸咎於回歸後,歷屆政府都幾乎沒有填海造地。

樓市應跌卻難跌

香港經濟沒有最差,只有更差。政府統計處本週一(二日)公布,今年十月零售業總銷貨價值的臨時估計為三百○一億元,較去年同期下跌百分之二十四點三,連跌九個月之餘,更創下歷史最大跌幅紀錄。

 

環顧以銷售價值計由高至低的主要零售類別,個個都跌;當中,珠寶首飾、鐘錶及名貴禮物繼續是最重災區,銷貨價值大跌近四成三,其次是鞋類、有關製品及其他衣物配件,亦大跌三成七。

 

可以預期,今年餘下的兩個月——十一及十二月,都好不到哪裏去。皆因回顧十一月的社會動盪,比起十月更激烈、更升級,只是區議會選舉前後平靜了幾日,剛過去的週末已經捲土重來,這個週末更一連三日有大型活動——週六「和你塞」青馬大橋、週日民陣港島區遊行、週一時值反修例半週年再次發起「大三罷」,動盪似乎沒完沒了,看不到盡頭。

 

事實上,很多公司年尾的聖誕聚餐,以至週年晚宴,都取消了。且看就連陳奕迅原定於十二月九日至明年一月七日舉行的演唱會,亦取消了;值得注意的是,所涉及的經濟損失,並不止二十五場演唱會般簡單,而是週邊帶動到的生意,譬如交通、飲食,都沒有了。

 

依此看來,新年過後,本港將會爆發執笠潮,零售業固然首當其衝,飲食業也不能倖免,即使其他行業亦然;到明年三月,失業率勢必飆升,往後衝上歷史新高亦不出奇。翻查資料,本港失業率最高紀錄是沙士時期的百分之八點五,而本欄預期明年失業率或高達百分之十。

 

經濟大衰退,失業軍大增,表面上,樓市應該大跌;然而,實際卻不盡然,原因有三。第一,利率仍然低企,此前美國自二○一五年十二月開始加息週期以來,合共加息九次,香港只加了半次;美聯儲今年減息三次,香港亦跟了半次,而根據目前美國經濟走勢,加上特朗普想減不想加,相信美息短期內都不會加上去。

 

第二,發展商沒有散貨的壓力。觀乎過去幾年的土地招標,沒有一個特別跑出,買入特別多的地皮,即是新盤無需以「跳樓價」發售,只要發展商拖賣銷售腳步,樓價不虞大跌。

 

第三,亦是最重要的,就是土地供應嚴重缺乏。環顧全港,大型土地供應已經賣少見少,且看啟德發展區,以至港鐵上蓋項目等,賣得八八九九,而政府還要抽起部分地皮,轉作興建公共房屋之用。

 

這就歸咎於回歸後,歷屆政府都幾乎沒有填海造地。根據土地供應專責小組資料,一九八五年至二千年間,香港透過填海創造出的土地,超過三千公頃,即年均約二百公頃。可是,在二○○一年至二○一五年的十五年間,只產生了六百九十公頃,相等於年均四十多公頃,大跌了八成。

 

展望未來,新增土地不用旨意填海,只能靠農地轉用途,以及收回棕地起樓而已。然而,前者只得新地較為有策略性,其他則頗分散,後者則進度緩慢,而兩者都要等待基建配套設施。如此這般,樓價還會大跌?

 

圖:發展商沒有散貨的壓力,無需以「跳樓價」開售新盤。

 

文章來源:Capital Weekly 資本壹週

吳鴻生 南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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