新股報告: ESR Cayman Limited (1821 HK)

ESR Cayman Limited (1821 HK)


集團為亞太區物流地產投資平台–
ESR Cayman Limited (「集團」) 持有物流物業組合,並管理基金及投資公司,主要投資於亞太區。根據仲量聯行報告,按2019年4月1日至2020年12月31日的建築面積及儲備發展項目計算,集團擁有上海、北京及廣州第二大物流地產組合;按2019年1月1日至2020年12月31日的建築面積計算,集團於東京圈及大阪圈地區擁有最大的儲備發展項目,亦是首爾都市圈最大的物流存量及儲備發展項目持有人;按資產數目計算,集團是新加坡第三大工業不動產投資信託基金。於2018年底集團持有或管理:1)6.6百萬平方米已竣工的建築面積;2)3.7百萬平方米在建中建築面積;3)約1.8百萬平方米留作日後發展土地的建築面積。按建築面積計算,75.8%的投資組合資產由集團所管理的基金及投資公司持有,而其餘資產則由集團的資產負債表持有。


集團三大收入來源–
1) 集團通過所管理的基金及投資公司從而賺取手續費收入。2) 集團的投資收入分三方面:(i)資產負債表的已竣工物業中賺取租金收入及升值收入;(ii)基金及投資公司以及公募不動產投資信託基金的股息收入、分成盈利及╱或分成升值收入;及(iii)其他投資。3) 集團通過發展、建設及銷售計入自有資產負債表的已竣工物業賺取發展利潤。集團發展利潤包括建築收入(因2018年8月起將CIP綜合入賬)、在建投資物業的公允價值收益及出售附屬公司的收益。集團亦透過所管理的發展基金及投資公司賺取分成盈利及分成升值收入。集團的收益由2017年的153.3百萬美元增加65.8%至2018年的254.1百萬美元,主要是由於:1)租金收入增加;2)管理費收入增加;3)集團2018年8月完成收購CIP後將CIP綜合入賬而納入建築收入。集團純利由2017年的201.2百萬美元增加5.9%至2018年的213.1百萬美元。


集團增加澳大利亞投資–
集團於2017年10月收購Propertylink約19.9%已發行合訂證券,於2019年4月完成收購全部權益。Propertylink專門從事澳大利亞工業及辦公室投資,亦與北美、歐洲、中東、亞洲及澳大利亞的機構共同投資外部基金。於2018年6月底,Propertylink資產管理規模為18億澳元(約12億美元),包括在58個工業及辦公室物業共780,964平方米的可出租總面積。截至2018年12月底止六個月,Propertylink的收入為52.8百萬澳元(約36.3百萬美元),稅後利潤42.8百萬澳元(約29.4百萬美元)。2018年12月31日總資產1,102.7百萬澳元(約758.0百萬美元)。


集團近期多宗收購–
1) 集團於2019年3月以現金及銀貸收購日本橫濱南部土地,以發展日本其中一個最大的總體規劃物流園。預計首期工程投資超過10億美元,總建築面積393,226平方米。2) 集團於4月收購資產負債表內位於大上海地區嘉興的一幅土地,總地盤面積100,000平方米,估計開發成本總額約為130百萬美元,滿足來自上海、杭州及其他長江三角洲城市物流配送需求。3) 集團於5月訂立一系列買賣協議,集團將於6月底完成收購Sabana管理人及勝寶工業信託投資(Sabana Shariah Compliant Industrial REIT (M1GU SP)(於新加坡證券交易所上市),將間接持有Sabana管理人約93.8%股權及勝寶工業信託全部已發行基金單位約21.4%。Sabana管理人擁有勝寶工業信託基金管理人及物業管理人的全部股權。勝寶工業信託投資截至2019年3月31日擁有價值為880.2百萬新加坡元(約639.3百萬美元)的多元化物業組合。截至最後可行日期,集團已簽訂多項共識備忘錄,為資產負債表收購位於中國建築面積約1.3百萬平方米的物業,亦已簽訂共識備忘錄為集團所管理基金及投資公司收購位於中國、日本、韓國、印度及澳大利亞建築面積約5.3百萬平方米的物業。


向新華保險核心基金出售資產負債表物業–
2019年1月至2019年4月,集團向上海易商電商物流股權投資基金合夥企業(有限合夥)(「新華保險核心基金」)出售資產負債表中七項資產總值約271.1百萬美元的物業。集團持有新華保險核心基金約10.0%權益。


集團2018年流動資產淨值同比下降–
集團的流動資產淨值由2017年底的508.4百萬美元減少491.1百萬美元至2018年底的17.2百萬美元,主要由於:1)C類優先股重新分類為流動負債,導致流動負債增加;2)為資產負債表項目融資及為營運撥資使銀行貸款及其他借款增加;3)由於將CIP應付款項綜合入賬使貿易應付款項、應計費用及其他應付款項增加;4)投資活動所用現金淨額增加導致現金及銀行結餘(包括已抵押銀行存款)減少,惟部分因經營活動及融資活動所得現金淨額增加而抵銷。


集團管理141億美元基金資產–
集團共有19個資本合夥人,包括在亞太區管理18個第三方出資的私人投資公司,總股本承諾超過51億美元,及一個新加坡的公開上市不動產投資信託基金,賬面估值約為22億美元。基金資產管理規模自2017年底的108億美元增加30.6%至2018年底的141億美元。於2016年、2017年與2018年,按管理費收入計,集團所管理單一最大基金貢獻的收益分別約佔總收益的10.9%、12.2%及12.0%。同期,所管理五大基金及投資公司貢獻的收益分別約佔總收益的34.0%、31.5%及27.9%。


集團的投資組合資產出租予眾多需要物流配送設施的大中型租戶–
於2016年、2017年與2018年,資產負債表上物業單一最大租戶所貢獻租金收益分別約佔集團總收益的19.7%、12.6%及9.3%。同期,資產負債表上物業五大租戶所貢獻租金收益合共分別約佔總收益的40.7%、25.8%及17.4%。營業紀錄期間各年度,五大租戶均為獨立第三方。於2018年,五大租戶其中兩名為電子商務公司,兩名為製造商,餘下一名為實體零售商。預計隨著集團管理的基金及投資公司所持投資組合資產佔比上升,日後五大租戶所貢獻收益百分比將會下降。


集團的供應商主要包括建築公司、物業管理公司等獨立第三方–
於2016年、2017年與2018年,最大供應商的交易額分別佔相關期間所產生採購總額約16.7%、20.3%及10.8%。同期,與五大供應商的交易總額分別佔相關期間所產生採購總額約35.5%、38.1%及20.0%。該等供應商大多為建築承包商。儘管最大及五大承包商或供應商分佔較大部分的特定期間所產生成本,但由於集團根據項目選擇承包商,故並無依賴任何單一供應商。


集團未來的發展策略

1) 繼續執行整合策略及把握亞太區的重大市場機遇;

2) 利用現有規模及地理位置進軍新增長市場,以深化區域內的互聯互通;

3) 基金管理平台的地區、策略及流動性組合,吸引新的資本合夥人,同時將現有的資本合夥人引入不同市場;

4) 有戰略地探索及進軍亞洲區內的關連業務及投資產品。


主要風險因素

>> 集團業務集中在亞太區,或會受到區域及全球經濟和政治局勢發展的影響;

>> 集團業務的成功取決於能否滿足亞太區電子商務及第三方物流行業不斷增長的需求及該需求會否於亞太區持續增長;

>> 集團面臨的業務競爭非常激烈;

>> 投資組合資產的投資回報或會受到投資組合資產的收入及價值波動與其他因素(包括投資組合資產集中為物流地產)的不利影響;

>> 集團列入資產負債表物業和所管理基金及投資公司持有的物業重估或會影響盈利能力;

>> 集團未必能以合理的商業條款通過股權或債務融資獲得,甚至根本無法獲得資金來源;

>> 集團依賴高級管理團隊、若干主要高級人員及技術人員;

>> 集團實現收購利益及順利整合所收購企業可能有困難;

>> 集團未必能成功執行業務策略,包括在擴展至新地區及關連業務時。





主要集資用途


– 約89.7%將用於償還2016年11月發行的韓亞票據及贖回2016年12月發行而未兌換為普通股的C類優先股


– 約10.3%將用於開發資產負債表內的物流物業及對集團所管理基金及投資公司共同投資


資料來源:招股書,南華資料研


附件一 集團的業務模式

資料來源:招股書、南華資料研究


附件二: 截至2018年12月31日集團直接擁有的投資組合資產


附註:

(1)包括已竣工物業、在建物業及留作日後發展土地的建築面積。

(2)包括運營穩定及運營待穩定的已竣工物業。「運營穩定的物業」指已竣工物業,且(i)已落成或購入超過12個
月;或(ii)佔用率達到93%以上。「運營待穩定的物業」指已竣工物業,而(i)已落成或購入不足12個月;或(ii)
佔用率不足93%。


(3)有關「已竣工物業」、「在建物業」及「留作日後發展土地的建築面積」的釋義,請參閱本招股章程「業務 — 物
業營運 — 投資組合資產的分類」一節。

資料來源:招股書、南華資料研究


附件三: 截至2018年12月31日集團所管理基金及投資公司所持的投資組合資產


附註:

(1)包括已竣工物業、在建物業及留作日後發展土地的建築面積。

(2)包括運營穩定及運營待穩定的已竣工物業。「運營穩定的物業」指已竣工物業,且(i)已落成或購入超過12個
月;或(ii)佔用率達到93%以上。「運營待穩定的物業」指已竣工物業,而(i)已落成或購入不足12個月;或(ii)
佔用率不足93%。


(3)有關「已竣工物業」、「在建物業」及「留作日後發展土地的建築面積」的釋義,請參閱本招股章程「業務 — 物
業營運 — 投資組合資產的分類」一節。

資料來源:招股書、南華資料研究

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