打壓樓市新招 錯上加錯

《資本壹週》602期(2017年5月25日)
 
1. 銀行風險政策應該由管理層去制定,關政府甚麼事?
 
2. 政策向大型或內地地產商傾斜,難競爭者更難競爭。
 
3. 對按揭成數的限制,只會令未上車的,更加難上車。
 
 
金管局過去兩週連環出招,意圖打壓樓市。先是收緊銀行向發展商提供的貸款上限,在建築融資方面,上限由地價成本的五成,和建築成本的百分之一百,分別下調至四成和八成;以整體貸款計算,上限則由物業完成後預期價值的六成,下調至五成,另外對提供高成數按揭地產發展商的信用風險承擔,預留充足資本。
 
事隔一週,更加連發三招——把新造按揭貸款風險權重下限,從百分之十五提高到二十五;將涉及多於一個按揭的貸款成數上限,下調一成;將主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限,下調一成。
 
金管局使出以上招數,美其名是提升銀行的風險管理和抗震能力,然而,銀行何需金管局保護?銀行是牟利機構,賺錢天經地義,承受風險也是理所當然,風險政策應該由管理層制定,關政府甚麼事?
 
萬一蝕錢,如果是跨國性銀行,此地區的虧損,便由其他地區填補(且看此前的匯控,歐美業務出了事,還不是由香港單天保至尊?);如果整體都蝕,則由母公司注資又好,要股東供股又好,豈由監管機構指指點點?
 
保護銀行是多餘之外,政策更向大型或內地地產商傾斜,事關兩者不斷起樓賣樓,擁有龐大的資金流,以及可以用資產表去舉債,可是中小型發展商卻沒有這種優勢。換句話說,資金鏈的斷絕,將令本來已經難競爭者,更加生意難做。
 
同樣道理亦適用於買家身上。對按揭成數的限制,只會令未上車的,更加難上車。根據金管局二○一六年年報,新造住宅物業按揭貸款的平均按揭成數,已由○九年九月尚未推出首輪物業貸款逆週期措施時的百分之六十四,降至一六年十二月 的百分之五十一;新造住宅物業按揭貸款的平均供款與入息比率,亦由一○年八月首度推出供款與入息比率上限時的百分之四十一,降至一六年十二月的百分之三十四。
 
換句話說,近年買到樓、造到按揭的業主,都有一定財政實力。這還不特止,現時全港擁有全資產的業主,即是沒有造按揭,或是已供斷者,比例超過六成。而樓市要調頭向下,往往是業主借貸過高時。如此這般,本地樓市豈有回落的條件?
事實上,金管局以至港府一路以來實施的所謂辣招,只是粗暴干預市場運作,夾硬擾亂市場秩序罷了,所有辣稅只會增加買樓成本,推高樓價。本來,樓市最大市場在於二手,可是現在二手業主卻不願意賣樓,有錢賺都不獲利。
 
辣招已經證明了沒有用,樓價升勢只會暫停一會,之後便會重新向上,而暫停的時間亦愈來愈短。然而,港府仍然不知悔改,還要錯上加錯,到底最後怎樣收科?
 
 
文章來源:《資本壹週》
 
 
吳鴻生:南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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