推高樓價 第四動力

《資本壹週》583期(2017年1月5日)
 
-「加辣」後首個新盤開價,一如所料,加優惠時又加價。
 
-奪地中資十分分散,除責得起貨,還推高「人頭」成本。
 
-香港回歸祖國20年,打工仔與生意人最慘,無啖好食。
 
政府去年11月加辣之後,新盤推售全部煞停,事關發展商需要時間重新部署;事隔兩個月,新盤準備登場,搶先出閘的是新地(00016)元朗Grand YOHO第二期。
 
觀乎Grand YOHO第二期首批價單,本欄此前分析完全說中。付款辦法方面,除了第一期已採用的120%借凸按揭、先住後付計畫等,在指定的106個單位,因應政府加辣,將「雙倍印花稅」(DSD)劃一為樓價的15%,發展商繼續提供七成印花稅回贈,換句話說,若然買家須繳付30%辣稅,將可獲得21%回贈,再加3%折扣。
 
至於樓價,新地開價絕對沒有手軟。首批166個單位,定價介乎668.25萬至2,083.36萬元,平均呎價1.8萬元,以60天即供方案,可獲最高19.5%折扣計算,折實平均呎價亦要14,488元,雖然比起第一期累沽逾1,100伙的平均呎價1.48萬元,只是差不多,但比起8月首推第一期時的平均呎價11,968元,卻足足貴了21%。其中1個一房單位,定價高達802.1萬元,折實亦要645.7萬元,貴絕新界西北的同類單位。
 
 
重新部署 轉嫁成本
 
這還不特止,新地副董事總經理雷霆還事先張提,由於第二期整體條件較第一期略佳,故往後有加價空間。而且,隨著項目接近現樓,故會採取惜售策略,留待現樓時再推出。
 
事實上,港府「加辣」,以為只會增加購買第二個物業的買家的成本;不過,雖然發展商表面上只繼續提供七成印花稅回贈,但實際上補貼金額卻因稅率提高而增加了,隨著羊毛出自羊身上,整體定價便會提高,換句話說,成本是由所有買家承擔。
 
其實,買家印花稅(BSD)亦是一樣,政府天真地以為只是「罰」非本地居民買家?隨著發展商向外籍買家進行補貼,繼而將增加的成本,轉嫁到樓價上,亦即是本地買家也需要買貴樓。
 
 
存貨不多 「責」得起貨
 
本來,地產商可以在地價上慳回來,可是,這個如意算盤卻打不響,因為有中資來搶地,以致地價節節上升。有坊間分析甚至財金高官指,高價搶地者需要承擔其風險,買地起樓不一定賺。
 
此言實在差矣,事關投得地皮的中資,並非只集中在一、兩間;調轉來說,亦沒一、兩個發展商,投到十幅八幅地皮,因此,絕對「責」得起貨,就算樓價下跌,便擺埋一邊慢慢等,不會急著賣,更遑論掟貨。
 
亦因如此,發展商的「人頭」成本都大增,為本欄此前提到的三大成本推升樓價的動力——地價成本、建築成本、印花稅補貼成本,再添上第四重動力。數,是這樣計的。一個發展商,若然一年推售10個新盤,「幕後」工作人員如市場推廣部,可能養500人;不過,就算一年只是推售一、兩個新盤,都需要有200人,如是者,「人頭」成本便提高。正如從前兩大巨頭新地與長實(01113)年推逾10個盤,後勤人員的成本效益便十分高,並非中小型發展商所能比。
 
 
中制成功 港制失敗
既然四大成本都升,樓價哪有下跌的空間?值得一提的是,比起2015年9月的高位,現時樓價其實已經破了頂,即使中原城市領先指數(CCL)仍然只得146.30,比起最高的146.92,還差一點點,因為CCL並沒計入印花稅的因素!
 
同樣道理,現時「樓價」比起97年,已經不止升了四成多,而是超過五成,因為買家的成本(印花稅)大大增加了。可是,得益的並非二手業主,發展商也沒有特別著數,而是政府袋袋平安。
 
事實上,香港回歸祖國今年便20週年,中聯辦主任張曉明認為香港「風采依然」,「一國兩制」取得了舉世公認的成功,但個人即使作為建制派,也不覺得成功,或許,中國制成功,香港制則失敗了。
 
 
中產最慘 嗚呼哀哉
 
尤其是打工仔,甚至生意人,最是慘情。皆因低下階層三大生活必需——住屋、教育、醫療,都有政府補貼。反觀打工仔、生意人,則要靠自己,但整體經濟發展沒有亮點之餘,很多重要產業都被中資入侵,譬如銀行、券商,以至地產。
 
以前很多港人都鬧「地產霸權」,可是如今中海外(00688)賣啟德一號,一鋪便收80億元,當初奪得地皮時,每方呎樓面地價才不過5,175元,結果第一期首批呎價已賣到14,471元,賺到笑矣。隨著海航以創紀錄價連奪啟德兩幅地皮,地價都要13,600元,啟德一號第二期還會便宜到哪裏?換了是長實,大家又會有甚麼反應?
 
環顧各行各業,已被中資坐大,只餘水、電、煤等公共事業罷了。做生意的,以前還可以回內地搵食,可是,如今此路已經不通,隨著市場開放,很多範疇港資都難以立足,金融不在話下,就連地產、出口、零售,瓣瓣都不及人競爭。以此衡量,回歸20年,香港哪裏好了?
 
 
南華證券錢莊
 
美股繼續高企不下,道指挑戰20,000點大關,若能衝破,殺上22,000點就認真不得了。以此看來,特朗普相當犀利,不少生意人願意畀面,值得思考的是,為何一個自由市場,可以這樣因為一個人而升了上去;反觀中國,乃是一個受控制的市場,卻遲遲彈不起來,是否反映內地不懂得處理金融市場?
 
事實上,美國除了識得「搞」金融市場,「搞」中國也相當容易。政治方面,利用台灣,便可弄得中國十分頭痛;經濟方面,則往香港下手,反正已經為美國製造了條件。
 
一來,多年以來,港府政策不斷傾斜外資,打壓中小型券商甚至莊家,以致流動性不足;二來,財金高官又欠人才,淨看往往警告小心樓市泡沫,結果則是樓價節節上升,便可反映一二,估計面對動盪,未必懂得應付。
不過,地產股卻是十分便宜,尤其是在四大成本推升之下,樓價根本更加難跌。未來無論政府賣地,抑或港鐵(00066)上蓋招標,相信地價勢必屢創新高。
 
 
每週一股——新地(00016)
 
自去年11月政府推出加辣措施,以及特朗普勝出美國總統選舉後,市場預期美聯儲局加息步伐將會加快,地產股因而無運行,龍頭新鴻基地產(00016)亦一度失守100元關口。近日在大市回升下,新地已重返紅底股之列,週三收市報100.9元。綜觀本港主要地產股,目前市賬率普遍在1倍以下,新地市賬率亦只有0.62倍,恒地(00012)0.62倍,新世界(00017)更只有0.44倍,相對兩隻藍籌內房股中海外(00688)及華潤置地(01109)市賬率均在1倍以上,本地發展商的估值實在十分便宜。
 
尤其是港深剛簽署協議,將合作發展創新及科技園,選址於落馬洲河套區,勢必扯起元朗以至天水圍樓價,到時在元朗坐擁大批項目的新地,可謂豬籠入水,價值自然水漲船高。
 
 
一週重點新聞
 
.中國上月製造業PMI升至51.9,較前月上升1點,為2013年1月來的近4年新高,經濟保持增長動能,製造業持續復甦,表明去年第4季經濟企穩。
 
.國家信息中心報告指出,新經濟增長動能尚不足,建議今年內地GDP增長目標設定在6.5%左右。
 
.歐元區12月製造業PMI終值報54.9,為2011年4月以來最高,符市場預期。
 
.澳門上月博彩收入按年增8%至198億澳門元,連續5個月回復增長。受惠於農曆新年較去年早,有券商料,1月賭收增長有望超越過去5個月,達15%或以上。
 
.旅發局公布,11月整體訪港旅客量按年下跌2.1%,其中內地旅客按年下跌3.5%,同時又預期去年整體訪港旅客數字或會較去年下跌約4至5%。
 
.今年一手市場有近3萬伙可推出,其中荃灣西、將軍澳及啟德,將會是明年新盤供應重鎮,業界料全年一手市場可吸納2萬伙,將是繼2007年後新高,金額料突破2,000億元。
 
.發展局局長陳茂波稱,截至去年11月,私樓動工量達2.4萬伙,創16年新高,而預計2016至2020年私樓落成量,平均每年達2萬伙,較之前12年每年平均1.2萬伙,大增67%。
 
.署理財政司司長陳家強稱,政府在去年11月推出新一輪「辣招」後,樓市在過去2個月有所降溫,11月的樓價按月升幅為0.8%,遠低於前3個月的2.6%平均升幅。
 
.中國恒大(03333)獲8家內地企業入股旗下全資持有的恒大地產,涉資共300億人民幣。
 
下週美國將有多項重要經濟數據公布,週四有12月ISM非製造業綜合指數,市場料將下滑至56.5。週五的12月非農業就業人口變動,仍是市場最為重視的指標,市場預期將自前期的17.8萬人下滑至17.5萬人,失業率則小幅上升至4.7%。另外,11月貿易赤字料將從前期的426億美元,小幅改善至420億美元;11月工廠訂單則下滑至負2.3%。
 
文章來源:《資本壹週》
 
 
吳鴻生:南華集團主席《資本壹週》社長
劉若文:《資本壹週》總編輯

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